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第二节 公房管理

  公房管理主要包括住宅分配、房屋租赁与租赁承包、群众管房等各项管理工作。 一、住宅分配
    为了加强对公有房产的管理,中共中央于1948年12月作出《关于城市中公共房产问题的 决定》,决定中提出:“将城市公共房屋统一调整分配后,……可酌量出租一部分房屋给市 民。”“除非有十分的暂时的必需,不要无代价地分配房屋给贫民居住。”据此,黑龙江省 各城市结合实际情况进行贯彻落实,并制定相应的公房分配原则或分配办法。佳木斯市政府 于1954年制定的公有房屋分配原则是:(1)凡佳市一切公房分配要为工业化服务,先国防,后 地方,先主要部门,后次要部门,先办公后宿舍,在解决公用房产的同时,照顾群众用房。 (2)凡是门市房,首先必须按国家发展的需要及合作业的需要来适当调整。(3)凡是民房出租 时,首先解决烈军属、转业军人及工矿职工、地方机关企业职工之用房;其次适当安排比较 困难的贫民;最后按具体情况,适当解决一般用房。
    在1962年6月省人民委员会通过的《黑龙江省市、镇房产管理暂行办法》和1978年5月省 革命委员会下发的《黑龙江省市、镇房地产管理试行办法》中对房屋分配作了原则规定。暂 行办法提出“全民所有制和集体所有制房产,均应本着便利生产、便利生活和充分发挥房产 效用的原则,合理分配,合理使用。”在试行办法中规定:用房单位或个人对所租用房屋的 全部或部分不需用时,应无条件地交给房地产管理部门另行分配,不准私自交换、转借、转 租、转卖、空闲搁置和改变用途。凡无故空闲搁置3个月以上者,由房地产管理部门收回房屋, 另行安排。
    中共十一届三中全会以后,全省新建住宅逐年增多,但供需矛盾仍很突出。为做好新建 住宅的分配工作,1980年9月省政府转发的《黑龙江省第二次城镇房产住宅建设工作会议纪 要》中对住房分配提出新的要求。国家对城市住宅建设补助投资和地方自筹投资新建的住宅, 应交由房管部门管理和分配。新房分配方案,由房管部门会同有关单位对缺房情况进行调查 后提出,经当地人民政府审查批准后执行。制定新房分配方案时,应多考虑安排一些中小学 教员、商业服务行业、城建环卫系统和机关、团体的基层职工。同时,要结合分配新房做好 旧房的调剂和互换工作。为解决分房中男女不平等的问题,1984年10月,中共黑龙江省委办 公厅和省政府办公厅转发省总工会、省建委、省妇联《关于我省部分单位女职工住房分配情 况和今后意见的报告》。报告提出“无论分房还是调房,对男女职工都要一视同仁。分房方 案中,要取消以男为主的条文。”“对于夫妻都可参加住房分配的职工(包括夫妇双方在同一 单位工作的),要从实际情况出发,谁的条件优先就以谁为主。”
    二、公房租赁与租赁承包
    解放以后,城镇人民政府在加强公有房产管理的同时,逐步开展公有房产的租赁业务。 齐齐哈尔市于1946年10月在市财政科增设了主管房产工作的专业人员,对所管公房进行直接 租赁管理;租赁房产占公有房产36%。1949年1月,市成立房产公司。同年11月,对所管公房 重新评定房租等级,规定收租额,与大部分承租户订立了租赁契约。但由于当时管理干部少, 素质差,没有正规的管理制度,房屋漏管、租金漏收比较普遍。1950年8月,东北人民政府在 公布的《东北区域公有房产管理暂行条例》中对房屋租赁作出规定:凡公有房产之有固定设 备或特殊设备者,可拨归某一企业使用,做为国家对该企业之投资,或拨归某一部门使用, 并做为该部门之房产,其他房产则一律须与政府房产管理机关订立租约,按规定缴租。公有 房产承租人如有下列情况之一者,即终止其租赁,收回房屋:(1)承租人将房屋供做违犯法令 之使用时。(2)承租人故意或因过失损坏房屋及附属设备,而不为修复与赔偿时。(3)承租人 积欠租金达两个月以上时。(4)承租人不遵守租赁契约所载之规定时。1962年6月黑龙江省人 民委员会通过的《黑龙江省市、镇房产管理暂行办法》对房产租赁提出,“用房单位或个人, 如变更原申请用途时须经房产主管部门批准。不准私自交换、转让、转借、出租或空闲1个月 以上不用,否则房产主管部门有权调整或收回。如对房屋一部或全部不用时,须向房产主管 部门办理退租手续,交接清楚,在未交接前原使用者对房屋和一切设备应妥善保管,如有缺 损应赔偿。”“用房单位或个人,因使用需要而做改修、改装、拆除、增建房屋内外设备时, 须经房产主管部门批准后方准动工,其修建费由使用者自行负担。对拆除和动迁的原有设备, 应折旧赔偿损失。如迁移时,对新增添的设备,凡是和主体结构相联的部分不准拆除,也不 予补偿”。1978年5月省革命委员会印发的《黑龙江省市、镇房地产管理试行办法》,对房屋 租赁作出新规定:“凡需要使用全民所有制房产的单位或个人,必须向房地产管理部门提出 书面申请,经审查批准发给房产使用证明后方能迁入,不准私迁强占。凡有私迁强占公有房 产者,公安、粮食部门不给办理户口和粮食关系,并限期迁出,经过说服教育仍拒不迁出者, 由房地产管理部门、职工所在单位、群管会、公安政法部门共同做好强迁工作。对已构成违 法犯罪的交司法机关处理。”“凡有擅自改变用途者,限期修复,对拒不修复者,要赔偿损 失,收回房屋。”“不准在公房前后院建筑房屋和房屋前后山墙左右接盖其他建筑物,不准 离墙基三米以内取土和挖窖。凡有破坏公房者应依法处理。”“连续拖欠房租三个月以上拒 不缴纳者,房产管理部门要收回房屋,另行分配。” 佳木斯市房地局为了加强租赁管理, 根据1984年10月中共中央《关于经济体制改革的决定》中提出的“关于所有权与经营权可以 适当分开”的精神,在东风房管处试行了住宅管修租赁承包。承包的原则及方法是:对住宅 管修全面推行租赁承包,是按责、权、利相统一,社会效益与经济效益、环境效益相统一, 以所有权不变,隶属关系不变、房屋产权不变三不变为原则,实行集体租赁与个人租赁相结 合,独立经营,自负盈亏,按规定上缴费用,节余归己。
    三、群众管房
    住户、用户既是公房的承租人,又是房产的主人。中华人民共和国成立后,各市分别成 立了群众护房小组、群众管房委员会等群众性的房管组织。哈尔滨市在50年代初期,针对出 租公有房产7l%失修失养的情况,提出贯彻“不倒不漏方针”,建立了房产爱护小组,组织 住户垫修、代修,宣传教育爱护公有房产,遵守房产法令,制止私迁转兑,拆毁房产设备。 1952年,用这种办法修缮225处房产。1972年,市革委会批转了房地局《关于在城市居民委中 建立公房民主管理委员会的请示报告》,要求市属各区建立群众护房组织。1977年,市房地 局对道里、道外、南岗、太平、香坊、动力等6个房管处进行调查,已建立公房民主管理委员 会351个,占应建的53.6%;建立基层护房组8 621个。齐齐哈尔市195l至1954年建有集体交 租小组499个,1961年改为护房小组,1973年开始组织群众管房委员会。到1985年群管会有200 多个,护房小组有l 840个。牡丹江、佳木斯等中小城市也先后开展此项工作。
     这些群众房管组织的主要任务是:(1)宣传贯彻执行房产工作方针、政策,进行爱护国 家房产的教育。(2)参与制定房产维修养护计划,组织动员群众开展护房修房活动。(3)了解 掌握居民住房意见和要求,协助房产部门做好房产的调整和分配工作。(4)教育居民按期交纳 租金,负责陈欠和当月租金的收缴。(5)配合房产部门加强公私产管理,制止违章住房、建筑, 限制房屋私自买卖,打击投机倒把活动。
    这些群众性的房管组织,与当地居民委员会和居民组紧密结合,一般由居民委主任担任 群管会主任,居民组长担任护房小组组长。他们对做好基层房管工作起了重要作用。