民国初年，官府从法律上保护了清末的民地及一般旗地（包括拨给京旗谋生之地和旗人招民垦种收租之土地）的土地所有权。1912年阿城西南四、五两甲曾发生佃户聚众抗租，将旗地据为已有的纠葛，经官府审断认为：此地“纯系旗人己产，按照国家法令为之保护，断无变更之理。今该四、五甲佃户等以国改共和背约抗租，实属误会。共和宗旨，应请明白解释晓谕佃户各依现行契约照常交租，俾安生业。”
　　　　民国时期的私有土地，主要包括地主私有土地、自耕农私有土地以及城乡建房私有土地。私人所有土地允许自由买卖、转让、出租。在1931年至1945年日伪统治时期，土地私有制有两个特点：一是部分地主汉奸化，地主阶级仰仗日伪反动势力，更加苛刻地压榨无地、少地农民的血汗；二是土地产权殖民化，日本殖民者可以象中国人一样，取得有关土地的一切权利。
　　　　一、地主所有土地
　　　　地主土地占有形式在清代中期即已出现。清末，在官荒放垦和官地、旗地向民地转化过程中，形成了一批垄断土地的大地主。《光绪二十四年出放通肯段菜、宽、信、敏、惠、乾、坤等七行毗连册》记载，册中领荒旗人计115户，承领荒地118 400垧，平均每户1 029垧5亩。当时省城正黄旗五佐监生国昌及水师营西丹济禄在通肯段各领荒4 800垧。1906年（清光绪三十二年）至1910年（清宣统二年），黑龙江省土地局长周孝义，在肇东东南松花江以北一带，先后圈占土地194 250亩。城市富商也参与了土地的兼并。民国以后，地主的土地垄断和兼并，在续放余荒的过程中得到进一步发展，他们购买的官荒为数很大，三 四万垧乃是极平常的数目。北洋军阀段祺瑞1917年以德政堂的名义在珠河县（今尚志）价领大青、大肚两川荒地17 989垧2亩，还在五常报领林荒5 645方里。莫德惠在双城县也占有土地800多垧。据中东铁路经济局会计师雅西诺夫1923年至1925年对黑龙江流域大土地所有状况的调查，占地多者有几千、几万、十几万垧。如勃利县占地1800至3 600垧者6人；桦川县占地2 000垧者2人，2 000垧以上者43人；密山县占地4 500垧者14人，9 000垧者4人；珠河县占地3.25万至4.5万垧者6人，9万垧者1人；宁安县占地11.2万垧者1人。又据雅西诺夫1925年统计，在北满52县百万农户中，占有土地的地主和自耕农有70万户，无地农户有30万户。在占有土地的70万户中，占14. 3%的地主富农占有 52%的土地；而占85. 7%的中农和贫农，只占有48%的土地。若以百万农户计算，地主富农占10%，中农、贫农和无地农民则占90%。
　　　　1931年东北沦陷后，为了进行殖民统治，日伪政权极力扶持和利用农村封建势力，黑龙江地区绝大多数地主所占有的土地并未减少，其经济地位和政治势力反而有所增强。据1940年日满农政研究会《满洲农业要览》记载北满16县17屯（大体属于黑龙江省地界）的土地占有状况：无土地户占63. 2%，占地不到2垧的农户占5.6%，占地2-5垧的农户占6.6%，占地5-20垧的农户苫10.5%，占地20-50垧的农户占8.1%，占地50-100垧的农户占3.1%，占地100垧以上的农户占2.9%。到土改前，黑龙江地区占有50垧以上土地的地主富农，只占农村总人数的6%，却占有全部耕地的66.6%，土地集中程度相当高。
　　　　地主通过出租土地，对无地、少地农民进行封建剥削。黑龙江地区的土地租佃以分益雇役制最为普遍。分益制即所谓的耪青，有耪内青与耪外青之分。耪内青，即由地主借与土地、耕畜等，佃农服从地主指挥从事耕作，其收获物一般按七三比例分配，地主得七成，佃户得三成，五常县有按八二分的。在佃户分成中，还要扣除地主贷给他们的用品等代价，实际上佃农所得就更少了。耪外青，地主仅租给土地和房屋，其它费用全由佃户自备，其收获物分配比例按三七、四六、对半不等（即地主得三四或对半）。
　　　　地租形态，以实物地租为主。据宁安、穆棱、苇河、宾县、密山、珠河、五常、延寿、滨江、东宁10个县的调查资料，平均每垧地纳租粮为1.32石，宾县最高为2.3石，东宁、宁安最低为0.5石；平均地租率（每垧纳租粮数目占产量的比例）为31. 4%，最高的为滨江占44. 44%，宾县占41. 32%，最低的是东宁占20%。日伪统治时期，地租率呈上升趋势，据对安达、拜泉、青冈、绥化、呼兰、富裕等县部分村屯调查，1938年的地租率平均为40. 1%，最高的富裕县七家户屯为46. 1%。
　　　　日伪统治时期，靠自家直接经营土地或自家经营一部分土地的经营地主，占有较大的比重。据伪满产业部1934-1936年的调查材料，在黑龙江地区100户地主中，土地出租而不自营的地主占46%，主要靠自营的经营地主占54%。哈尔滨附近地区的经营地主，自营土地一般占所有土地的75%以上；呼兰、海伦等地的经营地主，自营土地一般占所有土地的50-70%。经营地主自营的土地，主要靠雇工。黑龙江地区土地开发晚，外来移民多，地主易于招雇廉价劳力种地。日伪统治者也“鼓励”“大农经营”，以扩大粮食“出荷”量，种地户交“出荷粮”给“配给布”，地主为了独占“配给布”，也愿意直接雇工经营土地或兼营部分土地。
　　　　二、自耕农所有土地
　　　　清末民初，废除封禁，放荒招垦之后，流入黑龙江地区的移民越来越多，他们一般先为雇工、佃农，以后有一部分人有了少量的土地，为自耕农。据1925年对北满100万户农民占有土地情况的调查，占有10垧以下土地的农户有30万户，占总户数的30%，其占有的土地只占土地总面积的9%。其中占地不足l垧的农户，占总户数的5%，占有的土地仅占土地总面积的0.3%。
　　　　在土地集中的情况下，纯自耕农（不包括地主）的户数不多，而自耕农兼佃农以及纯佃农却占有不小的比重。据《滨江省概观》记载，1934年至1935年北满各地自耕农（不包括地主）、自耕兼佃农及佃农所占百分比如下：
　　　　
　　　　自耕农的经济力量薄弱，经常受地主和富农的排斥，特别是日伪统治时期，通过伪“满洲拓殖公社”和伪“开拓总局”收缴地照，强制“收买”中国农民土地，使无数自耕农失去赖以生存的土地，被迫破产成为无地户，给地主当雇工或被迁往边境地区开荒或服苦役
　　　　三、私有街基地
　　　　民国初期，随着人口和新兴城镇的增加，城镇街基面积及私人所有街基地比重都在逐步扩大。
　　　　东北沦陷期间，日伪统治者从1936年起进行城镇地籍整理和土地登记。1939年齐齐哈尔市进行登记发照的共有5 272宗地（宗地：按土地权属界线划分的地块），总面积6 104.7万平方米，其中私有4 015宗地，占宗地总数的76. 2%，私有地面积2 501.3万平方米，占总面积的41. o%。同年牡丹江市进行城市用地勘丈，在城市用地总面积2 285.6万平方米中，民用地有829.3万平方米，占36. 3%。这两个市的伪市公署，还对私有街基地的买卖价格作出了一些限制性的规定，控制地价上涨。