房产物业管理


　　【各项指标】 2005年，全市房地产开发面积73.7万平方米(含市属、县、市)，完成计划的105%；收缴规费2 131.62万元，完成计划的106.6%；拆除房屋建筑面积 27.93万平方米，存储拆迁补偿金4 817 万元，核发3 943万元；完成小区配套面积4.12万平方米，新建的7个住宅小区配套绿化率均达到30%以上；市区住宅物业管理覆盖率达62.7%；公企房屋租金收缴 267万元，完成公有非住宅房屋出售563.6万元；投资8 000多万元的港粮小区一期一组团 4万平方米、6栋楼房全部竣工交付使用。
　　【为民办实事】 2005年办好6件实事：1、“雨中送伞”工程。计划解决30万平方米、300栋住宅楼顶层屋面漏雨问题。实际维修改造 46.5万平方米、625栋住宅楼顶层屋面，分别完成计划的155%和208%。2、亮化工程。计划安(补)装小区庭院灯 500盏、楼道灯3 000盏。实际安(补)装小区庭院灯510盏、楼道灯3 100盏，分别完成计划的102%和 103%。3、小区环境整治。改造环中心区和城乡结合部10万平方米的旧住宅小区。实际改造复建10.3万平方米，完成计划的103%。计划在住宅楼房安(补)装500组楼道窗和200组单元门、粉刷 500个单元楼道，实际安(补)装838组楼道窗、233 组单元门，粉刷574个单元楼道，分别完成计划的168%、117%和115%，并植树2 395棵，铺人行道板24万平方米。组织小区配套工程指挥部与12个物业公司，对142个复建小区和庭院逐一进行面对面的现场验收交接，解决了复建与后续管理脱节的问题。 4、沿江十里风景带建设。沿江路和平街口至德祥街口段沿街楼房立面改造工程为期两年，前期调查摸底和现场勘查测算已完成。9月份在仅拿到部分楼房渲染图的情况下，对4栋楼房进行了屋顶和立面改造；沿江堤坝和平街以东段的景观建设，由于市招商引资项目“港粮小区”建设施工占用场地，经市政府同意推迟到明年施工。5、棚户区改造。计划改造市区内占地面积 60万平方米的棚户区，实际完成改造面积69.91万平方米，完成计划的116.5%。按计划解决 40户最低收入家庭廉租住房，并力争完成100户。对全市 14 076户低保家庭进行了摸底普查，分类汇总，建立了电子档案。对市区12个小区和15个零星地块棚户区完成了打捆测算的招商准备工作。其中，梅江小区二期工程已与投资方日本木和晟机电设备公司签约，有望明年开工；哈尔滨贝诺尔有限公司投资建设的光华小区，已完成前期投资 1 600万元。承担了市政府临时增加交办的任务，对红旗广场东侧、西南角两处有碍观瞻的地段实施景观改造，仅用75天时间，完成了面积达7 000 平方米的现场拆迁和建筑面积9 500平方米的建设施工任务，于11月 30日正式竣工交付使用，显著改善了市西、北出口形象。精心组织了勤政路、煤机公园、西格木北出口、第二药厂等项目的拆迁，均提前完成任务。6、规范物业管理。落实了 41栋弃管楼管理责任，按照就近就便的原则，为市区41栋弃管楼“戴名签”，并与所托管的物业公司签订了《弃管楼房委托管理责任状》，强化托管责任；继续开展第四届“佳房杯”物业管理竞赛，进行了三次考核评比，年底进行全面总结和表彰奖励。
　　【房产物业管理】 开展房产市场整顿，成立了由市开发办、市拆迁办、市物业办共同参加的联合执法检查小组，对全市各开发建设企业、房屋拆迁企业和物业管理企业进行了全面检查和重点抽查，对检查中发现的违法、违规行为依法进行严惩：将 2家群众反响强烈、物业管理能力达不到要求的物业公司清除出物业市场；督促24个开发项目补办了项目许可证、商品房销售许可证和小区环境配套任务书等相关手续；将24家管房单位自行管理的24万平方米、55栋楼房移交给有资质的物业公司，实施专业化管理。加强企业资质管理，严把市场准入关，严格履行年审换证手续，监督从业行为。参加资质年检的51家物业企业中，2家被取消资质，2家被降为临时资质；10家房屋拆迁公司中， 1家被取消资质；48家开发企业全部顺利通过审核。审核发放了21个《开发项目许可证》、15个《商品房预销售许可证》和18个《房屋拆迁许可证》，核发准确率达100%。加强企业诚信建设，逐步完善了企业信用采集、评价、披露和监督体系。已为48家开发公司、12家拆迁公司、28家物业公司建立了信用档案。发挥政府部门服务职能，针对市区110家企事业单位后勤部门管理的731栋楼房，不能立即转制或移交的客观实际情况，物业办将其吸收到市物业协会有针对性的进行指导，促其尽快实施主辅分离。市委房产处、联合收割机厂房产科成功转制，网通佳木斯分公司将所属房产整体移交给国泰物业公司管理，审计局、土地局等 4个单位家属楼也交由民安物业公司管理。这使得市区住宅物业管理覆盖率相应提高了 1个百分点。停顿多年的市房地产业协会召开了第五届会员大会，选举产生了新一届的协会领导班子，充分发挥了政府与房地产开发企业间的参谋助手及桥梁纽带作用。
　　【创建物业管理品牌】 紧紧围绕市委关于打造“四心城市”环境品牌的战略部署，在全市物业管理行业启动了以“公开、透明、诚信、温暖”为主题的“阳光物业行动”，打造“阳光物业”行业品牌。强化考核监督，建立了以推行“十公开”、严守“六不准”、达到“八满意”、倡导“七个一”服务模式为主要内容的“阳光物业行动”量化考核体系，全年检查考评了三次，年终评出十家最佳物业管理企业，十名服务明星和十个红旗物业站。开展有特色的各类活动，举办了物业知识竞赛，市区26家物业公司派出78名选手参赛，民安等 6家物业公司分获一、二、三等奖。召开了物业管理理论研讨会，共收到论文55篇，评出一、二、三等奖和优秀论文24篇，并将获奖论文汇编成集，在《佳木斯社会科学》上以专刊形式登载。开展了《物业管理条例》宣传周活动，在市政府广场和各小区设立了46个现场咨询台，发放宣传单 4万余份，设置宣传图板60余块。营造舆论氛围，在新浪网、中国房地产报、龙江房地产、生活报、佳木斯电视台、佳木斯日报、三江晚报等新闻传媒进行了广泛的宣传报道。共登载通讯信息和播发电视报道58 篇(件、次)。各物业公司发放了3.7万张便民联系卡，制做了50块公示板，悬挂了147条标语条幅，收到了136封表扬信和18面锦旗。省建设厅指定佳木斯市在省物业管理牡丹江现场会上介绍经验，并有10篇经验材料人选全省《物业管理经验汇编》。各物业公司开展小区创建进档达标活动，5个小区晋级省级示范小区，4个小区进入市级示范小区行列，使全市省、市级以上级别的小区达到51个。民安物业公司成立了“亲情服务”演出队，深入所管小区演出10余场，与社区、市老年病医院联合在小区举办义诊，编写了《民安公司员工手册》，约束员工自身行为。国泰物业公司在“十公开”的基础上细化推出了物管站、所费用支出公开制度，定期在小区公示请业主监督。对小区走访中征求到的27条意见和建议，逐户逐条到业主家中当面反馈，征求意见，市区物业管理信访投诉率比去年同期下降了10%。
　　【国企改革】 保障职工利益，对所有参与改革职工的经济补偿金进行了准确细致核算，充分利用国家优惠政策，纳入社会保障体系。指导国泰、民安两家局属物业公司分别制定了改制方案和职工安置方案，并召开有80名职工代表参加的面谈会，广泛征求职工意见，邀请市国资委领导、企改专家现场解答职工代表提出的问题，及时了解和解决了改革进程中出现的新情况、新问题。用足、用活、用好国家、省、市给予房产部门的扶持政策，筹措改革成本，积极协调市国资委、财政局将 250户公企房屋划拨市房产局，并将佳木斯商场整体出售变现，筹足了改制并轨资金。改革分两步走：第一步，对进入局待业中心的 271名待岗职工实施并轨，共计发放补偿金404万元，补交“两险”153万元，偿还职工债务50万元，与这部分职工彻底解除了劳动关系。第二步。对国泰、民安物业公司进行改制，组建国有参股、职工人股的以民营资本控股为主体的独立法人的有限责任公司。对这两家物业公司 192名在职职工身份解除劳动合同，发放了经济补偿金。
　　【“三产”创收】 把搞好“三产”创收，实现“反哺”主业作为壮大房产经济实力的有效途径。佳房建筑公司先后承揽了庭院灯安(补)装、沿江风景带楼房立面改造、市特教中心宿舍楼维修续建、局办公楼修缮改造等工程任务，创产值82.5万元。佳木斯商场在四楼开办了全市经营规模最大、品种花样种类最多的棉布窗帘、床上用品大市场，进一步完善了商场的整体功能，提高了市场竞争力。群星商场采取发布招商广告、延长租赁期限等灵活手段一举将闲置10多个月、经营面积达700多平方米的商场二楼整体出租，使商场房屋出租率达90%以上。华威监理公司推行了个人收入与劳动贡献挂钩的动态工资激励机制，大大调动了干部职工的积极性，在佳木斯医学院、佳大国际交流中心等大工程监理招投标中一举中标，并打人外埠市场，承揽了桦南住宅小区项目，全年共完成监理规模22万平方米，超出年计划10个百分点。捷成拆迁公司为全市重点项目和棚户区改造拆迁1 090户、9万平方米；远赴抚远县，将该县新开发区 7户、3 000平方米的拆迁“老大难”问题顺利实施拆迁，全年完成拆迁面积 15.5万平方米。新成立的汉阳拆迁公司也在桦川县拆迁改造4 000平方米，初步赢得了市场。
　　【行政执法】 从完善房产行政执法机制入手，适时出台了《佳木斯市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，出台了《佳木斯市物业管理办法》。与此相配套的《佳木斯市物业服务收费办法》和《佳木斯市物业服务收费等级指导标准》也都已草拟完毕，正在履行审核程序中。根据新修订的国家、省《城市房屋拆迁管理条例》，对《佳木斯市房屋拆迁管理办法》和《佳木斯市房屋拆迁最低限价和困难住户安置补偿规定》中不符合现行上级规定和我市实际情况的内容进行修改，使之更具可操作性。房产局组建的半年时间里，还将佳政办发[2001]55号《关于实施“平改坡”工程的通知》等一批不适应形势、有悖市场经济规律的规范性文件予以清理废止。同时，发挥法律手段在实际工作中的重要作用。争取市政府法制办为我局确定了12个行政许可项目及事项。全局受理落实私房政策案件130件(次)，行政诉讼案件3起，都得到妥善处理。拆迁办受理裁决案件22件，调解21件，行政裁决1件，结案率100%。公企处共收回4处、面积总计977.64平方米的房屋，防止了国有资产流失。组织全局50名执法人员参加了全市建设系统行政执法培训班，统一办理了行政执法证，确保持证上岗率100%。
　　【房产信访】 针对房产信访投诉量大面广，处理复杂，与人民群众的切身利益息息相关的实际情况，局主要领导亲自接待上访群众，处理信访案件，形成局上下齐抓共管、各负其责、预防为主、统筹兼顾的信访工作机制。全局共受理开发、拆迁、物业管理信访投诉1 062件(次)，回复率达到100%，办结率达到97%，满意率达到 95%。开通8651190物业服务热线，实行热心、细心、耐心、关心的“四心”服务，将工作范畴由接待处理单一的物业管理信访投诉拓展到解决居民生活中的现实困难和问题，树立了全心全意为业主服务的良好形象。局主要领导带队四次走进市电台“行风在线”、市电视台“行风热线”的直播间节目，现场答复处理市民咨询投诉55件(次)，并都予以跟踪问效。
　　【行业管理】 加强对市属县(市)房产工作的行业指导，市拆迁办对各(县)市拆迁市场开展专项检查，对两起违背程序办案行为，依法监督纠正，取得了较好的监督效果和社会效果。市物业办把第四届“佳房杯”物业管理竞赛延伸到市辖县(市)，促进了管理模式的逐步理顺和管理理念的更新，各地都建成了富有本埠特色、具备相当规模和较高品位的住宅小区，尤其是富锦民主花园小区被省建设厅授予省级示范住宅小区。各地普遍建立了物业维修资金收缴办法，组建了多家不同类型的业主委员会，符合各自实际的物业管理规范性文件也都在起草拟定中。市属县(市)的物业管理面积已达 130多万平方米，物业管理工作迈人了规范化、制度化的发展轨道。