关于切实加强改制企业土地资产管理有关问题的通知


　　　　　　　　　　　　　　 关于切实加强改制企业土地资产
　　　　　　　　　　　　　　　　 管理有关问题的通知
　　　　　　　　　　　　　　　　 黑垦局文[1998]10号各分局，各农牧场：
　　为认真贯彻总局党委、总局制定的《关于放活国有小企业的实施意见》，进一步推进国有企业改革步伐，规范企业改制中的土地资产处置行为，搞好企业存量土地资产的盘活和重组，提高土地利用效率，确保土地资产的保值和增值，依据省土地局、体改委、财政厅《关于进一步深化土地使用制度改革、加强土地市场管理工作的意见》(黑土[1997]10号)及有关法律、法规，结合垦区实际，对企业改制中土地资产处置等问题通知如下：
　　一、土地资产处置的范围
　　凡下列情形涉及土地产权变动的，均应进行土地资产评估、处置、登记。
　　(一)企业合资、合作、联营、兼并、分割、破产清算；
　　(二)企业实行股份制；
　　(三)企业整体或部分出售产权；
　　(四)企业租赁经营。
　　二、土地资产处置的有关要求
　　(一)搞好土地登记、确权发证工作。土地管理部门要及时与体改、国资等相关部门配合，了解企改进度，对改制前没有进行确权登记发证的，一定要结合企业改制一并进行。对企业改制涉及到的土地，应在改制前摸清使用现状，确定合法的土地使用者、土地使用界线、土地使用面积、土地用途等。已登记发证的，应结合企业具体情况，核实已登记的内容是否发生变化。要防止“开始不过问，中期不介入、改制后不进行土地变更登记的现象发生”，真正做到土地登记服务于企业改制。
　　(二)公正、客观进行土地估价。企改中的土地估价是量化企业土地资产数量，进行土地资产处置的基础。因此，改制企业的土地估价要依据企业特点，针对不同的用地形式，坚持客观、公正的评估原则，科学评估土地价格。土地估价结果必须按规定报总局土地局审核、确认。要加强土地评估前期及评估过程中土地开发利用方向、资源及资产配置方式等导向和策化，结合不同的土地资产处置方式进行地价评估，使企业改制能够正确选择土地资源与土地资产最佳配置和利用方式，从而减少土地估价与土地使用的盲目性，更好地配合企业改制。
　　(三)提出土地资产处置方案。改制企业应结合不同的改制方式，依据有关土地管理法规提出土地资产处置方案，报土地部门审批。审批时，改制企业应向土地管理部门提供如下材料：土地估价报告、估价结果确认单、改制企业涉及土地产权的证明，企业改制批准文件、改制方案等，以利于选择适合改制企业实际情况的土地资产处置方式。
　　(四)进行变更土地登记。企改中所界定的土地产权及有关权利，只有通过土地变更登记才能予以实现。对企业改制涉及到重新设立土地他项权利的，应在土地变更登记时一并登记。土地管理部门要运用变更登记的措施和手段，建立对改制企业土地使用权变动情况的跟踪管理。
　　三、土地资产处置采取的方式
　　企业改制前使用的土地均是无偿划拨国有土地，产权主体不清，必须依据有关法规进行处置，其方式有以下几种：
　　(一)依法出让(批租)。改制后的企业与土地部门签订土地出让(批租)合同，一次性或分期交纳土地使用权出让金(租金)，然后依法取得土地使用权。通过出让(批租)方式处置的土地资产可作为改制后企业的法人财产，其土地使用权在使用期内可以再做转让、出租、抵押等处置。对实行股份制、产权出售的企业，原企业以不低于评估地价的30％补交出让金(租金)即可获得土地使用权，办理手续后可用于入股、转让、出租、抵押等，其合法权益受法律保护。
　　(二)有偿租赁。改制后的企业与土地管理部门签订土地使用权租赁合同，租期可长可短。租赁期满后，改制企业可以优先继续租用或选择其它处置方式。改制企业对租赁的土地只有土地使用权，没有处置权。对采取租赁方式改制的企业，可由原企业向土地部门申请租赁土地，也可与承租方签订租赁合同报土地部门批准。
　　(三)作价入股。土地部门代表国家以一定年限的土地使用权出让金(租金)作为资本金投入到改制企业，土地部门代表国家持股、经营、管理，这种土地资产同改制企业的其它财产同权、同利、同义务。
　　四、对已完成企业改制，尚未办理土地资产评估、处置的要尽快办理土地资产处置手续并使其规范化。对确有困难的企业，经总局土地局批准，改制后只实行确权登记，土地资产暂时挂账，待经济好转后再做土地资产处置。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　黑龙江省农垦总局
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1998年2月6日