第一节 住房制度改革

　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　 第一节 住房制度改革
　　1986年6月30日，农场制定出住房制度改革的政策，发出 《关于推行职工住宅商品房化的暂行规定》。主要内容包括：
　　一、农场常规住房形成的制度及存在的问题
　　改革开放前，职工住宅完全靠国家投资或农场自筹建设，住房建成后分给职工居住。国家通过折旧的办法，从职工所在单位的费用中逐年回收。职工按居住面积交纳房租，解决住房的维修。实际上是国家包下来的供给制办法。
　　农场在建场以来形成的住房制度和分房办法，随着形势的发展和时间的推移，很多弊端和问题都突显了出来。
　　1.基本建设规模受国家控制。由于国家财力所限，加上农场是新建单位，百业待兴，生产经营又在很大程度上受着自然气候等因素的制约和影响，经济效益不甚理想。尽管每年投入职工住宅的资金占基本建设投资额的30%～50%，仍远远不能满足职工日益增长的住房需要。
　　2.农场公建住房质量低劣，不到规定使用年限即行报废，重新建设，浪费很大，投资效益极低。
　　3.职工住公房拿房租，维修任务重费用高。农场每年收房租 8 000元，支付住宅费却需要10万元。房租远远抵不上维修费的支出。
　　4.不利于充分发挥社会闲散资金和职工手中的存款在建设职工住宅中的作用，不利于调动职工建房的积极性。
　　5.由于住房人不是房子的主人，也不利于发挥维护保养住房的积极性，严重地影响着房屋的使用寿命。
　　6.职工住房公建私用，在建房和分房过程中，容易出现以权谋私者搞不正之风。
　　7.由于连年压缩基本建设规模，职工住房越来越紧张，解决职工住房紧迫问题迫在眉睫。青年结婚分不到住房，延长婚期甚至两地分居者甚多；部分职工住在“穿鞋戴帽”的两结合土坯房内，生活卫生条件差，影响职工身体健康。
　　8.1986年国家住房制度改革，积极推行民房自建，自建公助，或建商品房优惠卖给职工，不提倡国家盖房职工住房收费的办法。国家为了对宏观经济实行有效控制，对基本建设控制极严，企业有钱也不准扩大建设规模。
　　因此，农场住房制度改革势在必行，职工住房紧张问题已经到了非解决不可的程度。另一方面，住房制度改革已经具备条件。
　　职工住宅商品化，产权或使用权归己，不列入基本建设计划，不受基本建设规模控制，单位和职工均可在力所能及的范围内适当安排部分住房。农场的财力也允许安排一定资金，用于资助职工建房。职工有了积累，部分职工有能力自建或买房。原住房转让收费比较低，自建公助补贴高，购置商品房的还款期限可适当延长，对职工住宅商品化起到了促进作用。
　　职工住房转让、自建公助或建商品房，经过一年多的酝酿，在农场干部职工有了充分准备，而且已经在职工代表大会主席团中讨论通过。
　　二、职工住宅商品化的三种办法
　　(一)原住房转让
　　1.下列人员住房属于转让范围：全场干部职工；中级技术职称以上的场级领导。暂时待业的职工子弟；集体企业有收入的职工；户口在农场不是职工的。
　　2.下列人员住房可转让也可不转让：新中国成立前参加工作的老干部、老工人；1957年以前集体转业来垦区，中间未间断的老铁兵；中级技术职称的科技人员，包括相当于中级技术职称的主治医师、中教二级、小教新三级以上的人员；鳏寡孤独，无依无靠又无收入的、没有直系亲属照顾的工残人员。
　　3.砖瓦房原则上按房屋使用年限和质量现状作价转让。使用年限在1～4年的，每平方米16元；5～7年的，每平方米14元；8～9年的，每平方米12元；10～11年的，每平方米10元；12年以上的每平方米8元。 在规定的等级范围内，各单位可根据房屋质量的优劣等条件，具体确定房屋的转让价格。在规定的等级范围内，价格可以上下浮动，但就一个单位来讲不能低于农场上述规定的转让总额。
　　4.土坯房、包括质量很差经农场统一检查鉴定需要翻修的砖瓦房，不做转让处理，不收房费，自住自修，房权归公。
　　5.房屋作价转让给职工居住后，使用权归个人。除场级干部标准住房外子女有居住继承权。工作调动时，每平方米每年按1元折旧，折余款退还本人，房产归公。
　　6.房屋作价转让后，其转让价在500元以下的，1987年7月1日前付清；价值在500元以上者，1988年7月1日前付清。过期未付清者，按流动资金银行贷款利率收取占用费。
　　7.房屋转让给职工后，可进行室内整修装饰，但其主体结构不准随意拆改。室外大修由单位统一管理，发生的费用由住房受益者合理负担。
　　8.转让的民房不足其居住标准时，经单位领导同意，在不影响规划的前提下，可申请接房。其费用按自建公助标准补助，超出标准部分的费用自理。
　　9.职工在单位之间交叉居住者，按所在单位规定进行转让。搬离时，按使用年数计算折旧。折旧费不分类别登记，均按每平方米一元计算。
　　10.对户口在农场不是职工的，由所在单位按质作价转让， 价格不得少于房屋的账面净值。
　　11.原住房超面积部分，按账面净值转让或按新房标准加倍收房费。
　　12.未作价转让的职工住房，房租费从1986年7月1日起在原标准的基础上提高一倍。
　　13.对属于转让对象的人员，而本人不愿转让的， 要在新房租标准的基础上加倍收房费，本人负责维修。
　　(二)自建公助
　　1.实行自建公助的范围。全场所有职工和干部均可申请自建公助，根据工作、宅基地情况，机关和生产队干部适于建商品房，职工适于自建公助。
　　2.自建公助的建筑面积，按上级规定执行。标准是职工42～45平方米；一般干部50平方米；科级干部50～60 平方米；场级和中级技术职称以上干部建平房70 平方米。经批准超面积超标准的费用自负。
　　3.自建公助按工龄补助。工龄1～10年的，每平方米补助70元；工龄 11～20年的，每平方米补助80元；工龄21～30年的，每平方米补助90元；工龄在31年以上的 (包括中级职称和相当于中级技术职称以上科技人员)，每平方米补助100元。农场以户为单位，按规定建筑面积给予补助，超出规定面积费用自理。补助一般以砖瓦木料等实物形式付给。
　　4.自建公助规模，农场根据资金、建材和施工队伍情况统筹安排。职工建房由本人提出申请，单位同意，报农场统一平衡安排。
　　5.自建公助产权归己。但不得自行转卖或租赁。经批准同意转让自建公助房产时，不准高价出售。
　　6.职工调转迁离时，住房必须转让给场内职工。个人投资部分，按质论价，通过单位领导与新住户协商确定。
　　(三)新建商品房
　　1.建商品房适用于机关干部和厂、队干部，其他职工住房一律自建公助。
　　2.砖瓦结构的商品房按每平方米30元卖给职工，与实际造价的差额由所在单位包干结余中支出。
　　3.购置商品房时，房款按自然年度计算分三年还清，即从职工开始住的年度算起到第三年年底。
　　4.职工调转或迁离时，其购房费用按耐用年限25年计算折旧，折余部分退还本人。
　　5.需要新建商品房的干部职工，首先向单位提出申请，由单位提出意见，报农场批准后方可兴建。
　　6.对贫困户购买商品房，经农场批准偿还期可延长一年。
　　三、住房制度改革后的相关措施
　　1.职工住宅商品化后，房产行政管理部门除要加强对营区规划、环保、卫生管理外，要定期检查用户对房屋的使用、保管和维修情况，对不爱护房屋又不按要求进行必要修缮的，单位组织修理，其费用全部由住户负担。
　　2.住宅商品化后，为使国家资金不受损失和保证今后公助资金来源，自建公助部分、商品房的国家补贴部分、旧房转让收费后的差额部分，仍由原单位按统一规定计提折旧，纳入更改基金处理。
　　3.支持鼓励老干部、老职工在场部或东风岭建房定居。
　　4.职工住宅转让、自建公助、建商品房，都要向土地管理部门申请用地手续，任何单位和个人不得擅自占地建房或超权批准占用土地。
　　5.办理申请建房手续必须同时送交用地位置图，说明用地情况、建材用量和用工情况，以便统一平衡。
　　6.职工对宅基地、自留地按规定只有使用权，没有所有权，因而禁止买卖、出租和非法转让。
　　7.各单位要结合确定自建公助房区或商品房区的工作，做好营区建设规划。规划要因地制宜，节约用地，有利生产，方便生活，合乎卫生，绿化环境的要求。
　　1984年，农场在第三届五次职工代表大会上通过了《职工住房制度改革方案》，拉开了农场住房制度改革的序幕。1992年，全场职工住房产权转让全部结束。从此，全场职工住房全部由职工自建自用，农场不再承担维修和养护任务。
　　四、农场对公有职工住房制度改革分为三个阶段进行
　　1.公有住房第一次转让。1984年8月 15日，农场下发文件，对公有住房第一次进行有限产权的转让(有继承权，无转让、变卖权)。转让价格依据建筑年限、造价、质量状况等因素，划等定级作价。全场共转让公有住房2 600户，建筑面积105万平方米，收回转让金116万元。
　　2.自费建房，农场补助。自建公助是农场住房制度改革的一项新措施，打破了全靠公费修建住房的单一模式，拓宽了住房建筑的资金和渠道。从1985年开始，农场先后制定了有关自建公助补助办法的文件，通过多种办法对职工个人建房给予补助。1990年后又增加了砖、木材、瓦、白灰差价补助。到1993年停止执行。全场自建公助住房600户，建筑面积3万平方米。
　　3.公有住房第二次转让。1992年11月6日，农场制定了 《住房制度改革方案》，将第一次转让和自建公助房的有限产权，包括科技人员和老干部住房转为个人所有，并发给房屋产权证以受法律保护。转让费补交标准是以第一次所交的转让费为基础，1985～1986年公建的住房每平方米补交35元；1989年前不享受建材补助的自建公助房不用交费；科技人员和老干部住房按造价优惠50%；生产队公有住房按造价优惠40%；对饶河片职工特殊享受建房补助的，每户交费1 500元；等外房以质收取少量费用售给现住户。 至此，全场职工住房产权均为个人所有，其房屋可以继承、赠与、转卖等。这次转让共收回资金180.88万元，转让住房面积共计13.5万平方米。