第四节　住房制度改革

牡丹江农管局在1988年成立了住房制度改革领导小组和办公室，而住房制度改革是从1992年开始的。1992年5月总局以黑垦发［1992］5号文件，印发包括《住房制度改革试行方案》在内的垦区七个配套改革方案。6月管局以牡垦局发［1992］32号文件，印发管局深化改革配套措施，包括《住房制度改革实施方案》。8月管局就住房制度改革实施方案中的几个问题，作了修改调整，并以牡垦局发［1992］49号文件下发。1996年4月，总局下发《深化住房制度改革方案》。1997年10月，分局以牡垦局发［1997］26号文件印发《深化住房制度改革实施办法》。
　　房改的指导思想和基本内容是以“积极坚定、慎重稳妥、实事求是、量力而行”的原则，早起步、早见效益、把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；将各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式，建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度，发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的任务信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。
　　房改的具体内容包括推行公积金、优惠出售公有住房、鼓励个人建房、调整公有住房租金、集资合作建房、配房买债券、租赁保证金等。
　　(一)住房公积金
　　住房公积金是一种义务性的长期储蓄，其原则是“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”。其办法是管局系统内的机关、团体、院校、企业事业单位的干部、国家职工、合同制工人实行住房公积金制度，离退休人员和临时工不实行。具体办法是职工按月缴存一定工资比例的公积金，职工所在单位按月提供占工资一定比例的公积金，两者均存入职工个人账户，归职工个人所有。住户公积金只能用于家庭购房、建房、私房翻修和大修理，不能用于内部装修、房屋养护、房屋租金等其它用途。1992年职工缴存的比例为职工月全额工资的3％，单位提供的比例也为工资额的3％。1994年总局下发的《黑龙江垦区深化住房改革方案》将单位、个人提供和缴存的比例规定为3～5％。管局规定从1995年10月1日起，将两者比例提高到5％。并按银行定期整存整取6个月年息6.66％的存款利率计息。
　　职工应缴存的部分，由职工个人支付。单位提供部分，因单位不同采取不同的资金渠道提供。企业在福利基金、住房折旧费、大修理基金、管理费和房租结余中列支。全额预算行政事业单位列入预算。差额预算事业单位，按差额比例分别比照按全额预算单位和企业开支渠道列支。自收自支事业单位，比照企业开支渠道列支。
　　(二)住宅出售
　　住宅出售是住房制度改革的重要内容，包括：
　　1、旧公有住宅优惠出售
　　1992年6月，管局以牡垦局发［1992］26号文件，公布了公有旧住宅优惠出售的试行办法。规定凡1991年12月31日前竣工交付使用的公有住宅，均视为公有旧住宅。除主要街路的住宅、近期改造区范围内的住宅和产权不明的房屋暂不出售外，其余住宅全部出售给职工个人。旧住宅作价的原则，是按重置价成新折扣和环境、房间朝向、设备功能等因素、按质计价。按成新分级，按设施、朝向等因素划分等。
　　　　　　　　　　　　旧公有住宅出售评价标准表
　　　　　　　　　　　　　 　(1992年)
　　表3－137　　　　　　　　　　　　　　　　　　 单位：元／每平方米


　　为鼓励职工购房，管局制定了一系列的政策。1992年管局以牡垦局发［1992］32号文件，印发《住房制度改革实施方案》，对出售公有住房有关价格、优惠政策、产权等问题作了明确规定。1997年，分局又以牡垦局发［1997］26号文件，印发《深化住房制度改革实施办法》，对涉及房价、优惠政策及产权等问题，作了一定修改。特别规定要做好原有售房政策的衔接。《深化住房改革实施办法》规定，凡在1994年1月1日后至实施办法公布前所购的旧公房，一律按此实施办法规定的售房政策进行规范。凡实际购房款不到标准价的一律补交到标准价。实际购房款超过标准价的，鼓励补交到成本价，建立标准价向成本价过渡的动态调整机制。全局的所有旧公有住房已全部卖给职工个人。
　　　　　　　　 旧公房出售的价格优惠政策及产权一览表
　　　　　　　　　　　　　　 (1997年)
　　表3－138


　　注：成本价。指包括征地和拆迁补偿费、勘察设计费和前期工程费、建安工程费、小区基础设施建设费、管理费、贷款利息、税金等在内的房屋售价。标准价。对实行成本价有困难的实行标准价过渡。标准价包括负担价(职工个人用工资直接支付的部分)和抵交价(职工用单位资助的住房公积金)两部分，其计算公式为：
　　标准价实际售价＝［标准价－年工龄折扣×夫妇双职工建立公积前的工龄之和］×本住房的建筑面积－［负担价×现住房折扣率×本住房建筑面积］±［负担价×(调解因素系数之和)×本住房建筑面积］
　　有限收益和处分权。按购房时当年标准价占成本价的比例，确定有限收益和处分权的比例。
　　2、新住宅出售
　　　　　　　　　　新住宅出售的价格优惠政策及产权一览表
　　　　　　　　　　　　　　　　(1997年)
　　表3－139


　　(三)调整公有住房租金
　　管局对公有住房的租金做过多次调整。
　　1992～1993年6月30日平均使用面积的月租金，提高到每平方米0.12元，楼房0.15元，平房0.1元。
　　1993年7月1日～1994年6月30日平均使用面积月租金提高到0.3元。
　　1994年7月1日～1996年6月30日平均使用面积月租金提高到087元。
　　1996年7月1日以后平均使用面积月租金提高到1元。要求2000年前达到双职工上年平均工资的15％以上。
　　以上租金是规定标准以内的价格，超标准部分，按商品房租收取。
　　住房标准为处级80～90平方米，科级60～70平方米，一般干部45～50平方米，工人42～45平方米。面积均按使用面积计算。
　　(四)集资建房
　　1992年管局印发牡垦局发［1992］32号文件，在《住房制度改革实施方案》中，规定了集资建房的暂行办法。集资建房是实行国家、单位、个人三方共同负担住房投资体制，由农场或有条件的单位组织进行统一管理。凡参加统一安排集资建房的，按三方投资，其中个人集资1992年暂按每平方米350元，农场负担室外上下水及暖气管道系统部分，余下造价由单位负担。管局规定，集资建房单位不得以商品价向个人或单位出售房屋。产权为集资的个人所有，享受产权的全部权益，但住用五年后方允许出售。管局还对售后管理、建筑标准、优惠政策和资金管理等方面作了规定。到2000年，全局集资建房31820平方米，造价2050.9万元。