第五节　土地市场管理

1、土地使用制度改革
　　1992年7月，省土地使用制度改革工作会议后，将土地有偿使用在全省全面铺开。土地有偿使用的内容包括：城镇国有土地使用权的出让和有偿划拨；清理整顿土地市场、加强划拨土地使用权管理；按不同级差收取国有土地使用费；普遍推行农村宅基地有偿使用并收取超占费；乡村企业有偿用地等。1993年管局在八五○农场场部进行土地有偿使用的试点，1994年下发了牡垦局［1994］17号文件《关于在管局农垦城镇中开展有偿使用的通知》，按各农场所在行政辖区土地有偿使用费征收标准，在农场场部开展土地有偿使用。在当壁镇、吉祥两个口岸经济合作区开展土地出租、转让试点，同时还开展了建设用地有偿划拨和土地批租，生产队实行用地有偿划拨，农场场部及独立工矿区实行土地批租，收取土地租金试点。从此，结束了牡丹江垦区国有土地无偿、无限期使用的局面。
　　2、一、二级土地市场管理
　　一级土地市场管理包括建设用地划拨、土地使用权出让、土地使用权批租。从1993年开始，建设用地开始实行有偿划拨，即在交纳土地管理费的同时，增加了少量的土地有偿使用费和土地登记费，用地单位缴纳一定年限的土地租金，取得相应年限的土地使用权。从1995年开始，建设用地除国家规定的可以以划拨方式供地的建设项目外，一律实行土地批租，批租年限从开始的3至5年，延长到1998年的批租年限最少20年。1992～2000年共审批国家建设用地262宗，个人宅基地876宗，审批农业建设用地、农业结构调整用地共8732公顷。
　　二级土地市场管理包括土地使用权的转让、出租、抵押，企业破产、兼并、重组、股份制改造中的土地资产管理等。由于土地市场相对隐蔽不易发现，并且长期以来对土地资产的价值认识模糊，1993年以前一直没有对其进行管理。1993年开始清理土地二级隐形市场，但当时相关法律、法规不配套，以及土地执法力度不强，所以效果不理想。从1995年起土地二级市场管理逐步走向制度化、规范化。在实际工作中考虑到农垦系统的实际情况，对划拨土地使用权的转让、出租、抵押，一般按评估地价的30％补交出让金。对改制企业土地处置、受让方式，根据其承受能力，选择出让、定期租赁或逐年交纳地租。出让的土地可作为企业、个人的资产进行转让、出租、抵押。租赁的土地不得转让、转租或抵押。