第三节　市场交易


　　70年代以前，房产交易活动多为私人之间的自行买卖，双方协商议价，成交后到房产管理部门办理过户手续。买卖价格无统一标准，私房卖给公家，往往高于市价。公家动迁私房，拆迁费一般亦比市价高出30％左右。个别私房主乘机设置障碍，抬价勒卡，从中渔利。1981年房产交易管理所成立后，市政府制定房产交易管理办法，规定一切房产交易必须经市房产交易管理部门评估作价，成交房屋及时办理证照更换手续。市政府还针对房屋交易中存在的弊端，两次下发文件，严禁全民与集体所有制单位购买私人房产，但实际上禁而未止。有些单位无力投资建房，不惜高价购买私房；有的明按评价，暗付高价，明暗差价要多出50％左右。1988年12月，市政府成立房地产交易管理委员会，由主管副市长负责，房地部门、各区政府以及金融、政法等有关部门参加，负责市房地产交易管理。随后颁布《佳木斯市房产交易管理办法（试行）》，并组建4个房地产交易群众管理委员会，聘请40名居委会干部为群众监督清查员，对全市房产非法交易进行清查。到1989年末先后清查出房产非法交易5 257起，其中私与私交易 91起，公与私交易5 008起，门市房交易158起。市政府对上述非法交易，除加倍追收非法交易的管理费外，还对购房单位通报批评。为建立健全房产交易的正常秩序，1989年，市房地产管理部门自筹资金 100多万元，修建一处房产交易大厅。开展以房地产交易为中心的商品房展销、房产抵押、拍卖、典当、吞吐、土地让渡、行情展示、搬迁服务、政策咨询、纠纷调解、中介服务、代购代销等业务。当年为10多个房屋开发单位办理商品房出售监证手续，为50多个企事业单位办理旧房出售给职工的产权转移手续，并办理私与私、公与私的房产交易231 起，房产交易的正常秩序初步建立。

　　租赁经营　1946年以后，公有房产除工商企业用房外，住宅均以低租金制分配给市民使用，市房产管理部门直接或间接管理。凡属市房产部门直管房，根据市、区有关部门和居民委员会的推荐，优先分配给军烈属和社会救济户，然后是其他无房户。单位自管房多数按职工代表会通过的分房方案分配，首先解决无房户或住房拥挤户，其中工龄长、贡献大的职工和科技人员适当优先。

　　租金标准，公房由市物价部门根据房屋修理费和管理费两个因素核定。1946年 7月一等住宅每间（使用面积15～20平方米）月租金为25元（东北币），分 3个等级，各级差为5元。1947年1月改以实物核算计租，一等房每间月租小米8斤，级差各1.5斤。1948—1956年在房屋租金标准中增加折旧费，月租金普遍增长 1.5倍，以工薪分计租。1956年迄今，本着“以租养房”的原则，适当照顾人民负担，实行优质优价和按质论价的计租办法。新的租金标准包括基本租金、积点和设备租金 3个部分组成。每户房屋实收租金除基本租金、设备租金外，还根据房屋结构、外墙、内墙、房盖、顶棚、地面、门窗以及自然环境等不同条件，增减积分，确定积分租金系数。最好的住宅月租金为0.203 元／平方米，最差的平房月租金为 0.113元／平方米。国直住宅月租金平均为 0.132元／平方米。机关、企业单位自管房屋亦参照以上住宅租金标准。1989年末统计，市区居住公产房的居民约 7.8万户（不包括暂住非住宅房及借居户），户平均住房建筑面积为44.4平方米，平均每月房租费为4.5元。

　　国有非住宅房屋的租赁，初期也以实物和工薪分计租。1954年后按建筑面积计算，月租金标准，最高者每平方米1.24元，最低者每平方米0.30元。1988年开始对新起用的公企用房，实行议价租赁，最高限价每平方米9元，最低租金标准为3元。机关、事业单位用房的租金标准，自1958年1月后按省统一规定的标准执行，最高月租金为每平方米0.61元，最低0.20元。

　　1945年解放后，私房租赁仍沿用旧时租房者与房产主自愿协商的办法，确立租赁关系，但出租房屋的数量比解放前有明显减少。到1949年末，私人房产主共3 700多户，拥有房屋22 600多间，其中房产主自用约占30％，其余租赁给1万多户居民使用。1952年，市政府根据东北人民政府关于城市房产管理暂行条例，制定《佳木斯市私人房产管理暂行办法》，规定私营房产的租金标准，并责成市房产管理部门对私营房产的经租与修缮进行监督管理。到1956年私房改造前，市内私人房产已增到7 112户，其中出租的房产为790户，出租房屋面积16.3万平方米，占私人房产总面积的38.6％。私房进行社会主义改造后，大中型私营房产已归市房产部门统一管理，出租房屋减少到285户，经租面积为2.7万平方米，占私人房产总面积的 9.5％。80年代，私房出租明显增多。到1989年末约有 2 000户居民租赁私人房产，外加流入户，合计租赁私人房屋面积约7～10万平方米，占私人房产总面积的10％左右。

　　私房租金　50年代后，一般都参照公房租金标准收取，有的凭房客自愿交纳。后因住房逐渐紧张，私房租金随之不断上涨。80年代前期，在市中心区租用一间私房需50元，而在城市边缘只需30元左右。1987年对城区1 404户私营房主进行调查，住宅月租金平均为 1.75元／平方米，非住宅每平方米最低4.16元，最高达24元。市政府为加强私房租赁的价格管理，于1988年颁布《佳木斯市私有房屋租赁管理暂行规定》，对私营房产租金实行最高限价。非住宅租赁价格，根据房屋座落、地段、质量、设备、用途的不同，每平方米在3～9元之间浮动。住宅按砖混、砖木、简易三类房屋，其使用面积最高限价分别为每平方米2.41元、1.601元、1.366元。其租金构成按折旧费占39.3％，修缮费为44.1％，管理费和房产税分别占5.2％和11.4％。 私房租金价格虽有上述规定，但暗中抬高者仍不乏其人。

　　调换服务　新中国成立后，城市职工部分居住公产房，尤其是居住单位自管房产者，如因工作调转、上班过远或其它原因需调换住房时，长期难以解决。1958年，房产部门贯彻为生产、生活服务的方针，增设房屋互换站，义务性地为承租公产房的住户调换房屋，但每年只办理房屋互换30—40户。80年代，房屋互换的管理与服务活跃，已成为调剂住房余缺，发挥房屋潜力，满足住户各自不同愿望的重要渠道。到1989年末已举办全市性房屋互换大会 7次，办理直接互换与连锁互换近千户，其中直管房屋之间的互换占85％；直管与自管的房屋互换占12.5％；自管房屋之间使用权的互换占2.1％；公产使用权与私产房的互换占0.4％。年平均实现住房互换125户，约占市区居民总户数的1％。