第三节 城镇房产



　　解放前，绥化地区境内各县均无城市建设管理部门，城池规划，官衙修建，部分公益设施
的设置，由官方主持，各大商号、企业的修建均为经营者自行筹资建设，私立学校、较大庙观
多由民间捐奉修建。各县城的房屋绝大多数是私有房产，且多是土草房。只有官署、资本家、
豪绅等拥有部分砖瓦房，少数商店和学校也建有砖房。房产高度集中在少数房产主手中，以出
租形式获取租金。

　　解放后，全区城市房地产业有很大发展，修建了大批砖瓦结构房屋，公用房屋和城市居民
条件有很大改善。特别是中共十一届三中全会以来，城镇房产建设速度不断加快，并且改变了
“福利住宅”和国家包下来的做法，鼓励私人建房，逐步推行了住房的商品化。

　　1990年，全区4市镇内房屋建筑总面积达1 363万平方米，其中住宅建筑总面积858 平方米，
人均居住面积5.5平方米；8县镇内房屋建筑面积1 163万平方米，其中住宅总面积675万平方米，
人均居住面积5.9平方米。

　　一、私有房产

　　(一)私房占有

　　解放前，绥化地区境内各县的居民住房及各商号、店铺、企业用房均为私人所有。

　　解放后，政府没收了敌伪房产，一部分政府机关、企业单位占用，一部分租给或分给无房
市民。到1955年，私人建房约占建房总面积70%以上。

　　1956年，国家对私营房产进行了社会主义改造，有一部分私营房产，成为国家经租定息房
产，私有房产数相对下降。此后，由于国家对城市居民住房一直采取“包下来”的政策，私有
房产发展缓慢。到1978年，全区县城房屋建筑总面积691万平方米，其中私有房产225万平方米，
占32.6%。

　　1978年以来，国家提出解决城市居民住房要调动国家、地方、企业和个人四个积极性的方
针，积极鼓励个人建房，大搞住宅商品化，私有房产有很大发展。到1990年，全区 4市实有房
屋建筑总面积1363万平方米，其中私有房屋建筑面积617万平方米，占45.3%。

　　全区私有房产的质量也不断提高。50年代，私有房屋多是土木结构的草房；60年代出现了
“一面青”结构房屋；70年代多为砖瓦结构；80年代，开始出现私人修建的楼房，并不断增多。

　　(二)私营房产改造

　　1956年，根据中共中央书记处《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意
见》精神，全区各县对私营房产进行了社会主义改造。

　　各县镇私房改造的范围：凡以出租为主要目的，出租的住宅面积超过3至5间或100 平方米
以上者；对出租的厂房、铺面房、仓库和货栈等工商业用房，出租1米改造1米。

　　改造的形式有 4种：一是经租定息。即凡属于改造范围的出租房屋，一律由政府接管，统
一经营，实行作价付息。这是全区私房改造的主要形式。二是经租不定息。对暂时还不能经租
定息者，采取经租不定息的形式，由政府统一经租管理。除税金、保险金、修缮费和代管费等
项开支外，所余房租付给房主。三是允许个人有少量住宅出租。对出租面积不超过三至五间或
百平方米者，仍由房主自行出租。四是公私合营企业自有营业用房，随本业进行改造，按房产
部门规定的标准作价，列入私股。

　　在整个私房改造中，仅绥化、绥棱、庆安、望奎4县就改造私房主547户，房屋3 415间，
面积72283平方米。

　　(三)私房交易

　　解放前，房产交易由民问自由成交，政府收缴房契税，作为地方财政的一项收入。

　　解放初期，房产仍实行自由交易，私房买卖比较活跃。房价经买卖双方共同议定，一般卖
价低于造价。

　　1950年 3月，国务院公布了契约管理暂行条例后，各县加强了对私房交易的管理。根据条
例规定：凡土地房屋之买卖、典当、赠与或交换，均由承受人纳税。契约税率：买契税按买价
征6%；典契税按典价征收3%；赠与契税按房产作价征收6%；交换双方价格相等者免征契税，不
相等者其超过部分按买卖税率纳税。从此，各县均按此规定开征房产交易税。

　　1955年12月，中央书记处第二办公室提出了“从现在起就应停止一切党政机关、社群团体、
部队和地方国营企业向私人购买房屋”，“私人之间的买卖则仍应允许，但应在政府房产管理
机构登记并经过批准，以便加以限制”的私房交易原则。此后，各县城私房交易较少。

　　1962年，省政府下发了《黑龙江省市、镇房屋暂行管理办法》，规定了私有房产允许买卖、
转让、交换、继承、分割和出租，并需向房产管理部门登记，办理手续。国家机关、团体、企
事业单位、部队、学校购置私有房产时，必须经房地产管理部门批准。此后，各县私房交易逐
渐增多。

　　1978年，省革委印发了《黑龙江省市、镇房地产管理试行办法》，规定：“房屋买卖必须
经房地产管理部门评价批准，方可成交，不准私自高价交易。”

　　1979年以来，随着改革开放的深入，私房交易增多，也准许各单位为安排待业青年，开办
第三产业而购买私房。城市房地产综合开发之后，实行住宅商品化。省建委于1985年11月制定
下发了《黑龙江省城市私有房屋管理细则》，对私房买卖做了详细规定：“买卖私有房屋应本
着按质论价的原则，参照《黑龙江省房屋统一交易价格标准》，经双方协商，由房产所在地房
管机关评定后，才能成交。出卖享受国家或企业单位补贴购买或建造的私有房屋，只准卖给原
补贴单位或房管机关，如卖给他人，应扣回补贴款”。

　　1987年，各市县先后建立了房产交易管理所，进一步建立健全了房产交易管理制度，制定
了评价标准。对私房交易采取宏观控制、微观搞活的方针，实行个人与个人、单位与个人、单
位与单位多渠道开放交易。

　　(四)私房租赁

　　解放前，绥化地区境内各县私有房产租赁，由房主与房客自行商定。房主要向政府缴纳房
捐，并负责房屋修缮。房客向房主交租金，租金较高。民国时期，城镇居民住房租金约占工人
收入的20%左右。伪满时期，住房租金约占工人收入的30%左右。

　　解放后到1956年，政府允许私有房出租。租约由主客双方议定，房主依约修缮，房客按时
交租，租金较低。解放初期，三等住房的租金仅相当于工人工资的0.5%。

　　1956年私房改造以后，私房租赁减少。

　　1978年 5月，省革委下发了《黑龙江省市、镇房地产管理试行办法》，对私房租赁做出了
具体规定：“个人有房出租时，要向政府房地产管理部门登记，经审查批准，方可出租”，
“凡属个人出租的非住宅用房，房地产管理部门可作价收购，被收购者不得拒绝，今后不准出
租非住宅房屋”。全区各县认真执行了此规定。

　　1979年以后随着改革开放的深入，私房租赁又活跃起来。由于机关、企事业开办第三产业，
个体工商户大量增加，出租的房屋，特别是繁华街道更是供不应求。私房租金不断大幅度上涨。

　　1985年11月，省建委制定下发了《黑龙江省城市私有房屋管理实施细则》，对私房租赁进
一步规定：“租赁私有房屋，应有出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，经房
产机关审查批准后才能生效。房租可略高于成本，由租赁双方共同协商议定，不准任意抬高。”
全区各县均执行了此细则。

　　二、公有房产

　　(一)公有房产分类

　　全区各市县公有房产主要分为房产管理部门直接管理和各单位自行管理两大类。

　　房产部门直管的公有房，主要是居民住宅。

　　解放后，各县没收了敌伪房产。其中一部分交由房产部门管理。

　　1956年，经过对出租私有房产的社会主义改造，公有房产中增加了由房产部门统一经营管
理的“经租定息”房屋。此后，各县房产部门先后新建了一些公有房屋。但是，在1978年前，
由于房产部门直管房一直实行以租养房的管理办法，发展较慢。1957年至1977年20年间，一般
县城房产部门仅建房3万平方米左右。而且，泥草结构房屋占绝大多数。

　　中共十一届三中全会以后，各市县房产部门对房地产业进行了改革。由过去单纯管修房屋，
逐步走上了房地产综合开发、配套建设的路子。

　　1978年，各县开始搞集资建房。一是把国家、地方、企业投资都交给城市房管部门，实行
统一建设；二是把国家、地方投资合在一起，实行局部统建和组织企业集资统建。

　　1985年，全区各市县又先后开始了，商品房建设，由房产部门投资建商品楼出售。此后，
房产作为商品正式投入市场。

　　1990年，全区已拥有房地产开发企业13家，职工129人。绥化、安达、肇东、海伦4市城内
实有住宅建筑面积858万平方米，其中由房管部门直管房30万平方米，占3.5%；8个县城内实有
住宅675万平方米，其中由房管部门直管房13.5万平方米，占2%。

　　单位自管房产。解放前，各县没有专门的房产管理机构。官产、军产、学产等公有房产，
均由单位自管。

　　建国后，除房产部门直管的公有房产外，其余公有房产均由单位自行管理。主要包括各机
关、企事业、学校等办公用房、生产用房、营业用房、教学用房、集体宿舍及部分职工住宅等。

　　随着各项事业的发展，单位自管公房不断增多。到 1990年，仅绥化、安达、肇东、海伦4
市城内，就有单位自管房699万平方米，占4市城内实有房屋面积的51.28%。其中职工住宅 263
万平方米，占4市城内实有住宅面积的30.65%。

　　(二)公有房管理

　　执照管理。1950年前后，各县房管部门对公有房产进行了统一登记，发放了房屋产权执照。
此后，逐年对新建、翻建房屋都补发、换发了执照。“文化大革命”期间，停止了执照发放工
作。1976年，恢复房屋执照发放和转发、换发工作。1985年，各县先后进行了房屋全面普查，
加强了对单位自管房屋的管理。重新发放了产权执照，并建立了房屋管理档案。

　　租赁管理。1950年 8月，东北人民政府公布了《东北区域公有房产管理暂行条例》，规定：
“凡公有房产建筑中设有固定设备或特殊设备者，可拨归某一企业使用，作为国家对该企业的
投资。或拨归某一部门使用，并作为该部门之房产。其他房产则一律与政府房产管理机关订立
租约，按规定缴租”。为此，各县均开始了公房租赁。1962年，根据黑龙江省人民委员会下发
的《黑龙江省市、镇房产管理暂行办法》，各县先后制定了’公有房屋租赁管理办法。1978年，
根据《黑龙江省市、镇房地产管理试行办法》，各县进一步完善了公有房屋租赁办法。凡需使
用全民所有制房产的单位或个人，必须向房地产管理部门提出书面申请，经审查批准发给房屋
使用证明后方可租用；凡有私自改变用途者，限期修复，拒不修复者要赔偿损失，收回房屋；
不准在公房前后院建筑房屋或在山墙左右接盖其他建筑物；连续拖欠房租 3个月以上拒不缴纳
者，房产管理部门有权收回房屋另行分配。1985年以来，根据《黑龙江省城镇公有房产管理条
例》，各市县结合本地实际情况，又先后制定了一些地方性法规和房管措施。并全面开展了公
有房清查工作。对将公房转租给他人从中高价收租的“二房东”进行了认真清理、查处，建立
了新的租赁关系。

　　租金管理。建国后，各县按照“以租养房”的原则，加强了租金收缴与管理工作，制定了
租金标准和收缴办法。

　　50年代，为不降低城镇居民生活水平，实行低租制。1955年，县镇居民住房租金每平方米
月租金为0.19元，占职工收人的9.2%。1956年下降到每平方米月租金 0.086元。占职工月收入
的4%。单位自管房租金，1955年每平方米月租金0.10元，占职工月平均工资的4.9%。1956年下
降为每平方米月租金0.08元，占职工月平均工资的2.7%。1962年以来，各县城提高了公有房租
金。全区县镇居民住宅月租金，平均每平方米为0.12元，占职工平均工资的4%。所收租金还不
足“以租养房”的 1/3。此后，不断调整了租金。70年代，砖瓦结构房屋月租金平均为每平方
米0.14元。80年代，砖瓦结构房屋月租金平均为每平方米0.18元左右，其中居民住宅月租金一
直为0.10元左右，始终达不到以租养房的目的。

　　收费办法。50、60年代由房产部门设专人到户收费。70年代，有单位的住户，由银行托收
代扣，没有单位的派人到住户收费。80年代，采取以户定人、定收额、定户包干和单位代收代
扣的办法收费。

　　修缮管理。各县房产管理部门都设有房屋维修队，负责公有房屋的维修。按照“以租养房”
的原则，所收房租的 70%以上用于房屋的维修与扩建。不足部分由城市维护费补助。1980年，
全区用于公有房屋维修费188万元，1990年增至259万元。各市县还制定了城镇公有房产修缮管
理办法，对修缮原则、修缮范围、房屋破损等级的划分、修缮性质的划分都做了明确规定，进
一步加强了维修管理，使公有房状况得到了很大改善。