第三节　房产管理



1986年以前，农场职工住房约10万平方米，全部是低标准租给职工居住，损坏部分农场负
责维修。职工家住旅店一样只交房租，房租很低，一个60平方米的大三屋一厨，每月房租也只
3 元。当时职工住房属于职工福利的一部分，只要是职工就应分住房。因农场职工人数多住房
相当紧张。

1986年，为解决住房紧张的矛盾，调动职工自己动手建房的积极性，改善职工的居住条件，
农场按上级文件精神，决定改革职工住房现状，具体采取二项措施，一是职工建房，二是转卖
公房。

一、职工自己建房

(一)自建公助。为解决边远生产队职工住房问题和尽量限制场部地区人口增加，1986年，
农场实行职工自建房屋公助红砖的办法：1 、第二、四、十、十一、十二管理区和林场6 个单
位的职工，在本单位建房，每户公助红砖2 万块。2 、其它农业单位(不包括第三管理区)自
建住房的职工每户公助红砖1.5 万块。3 、场部地区(包括第三管理区)自建住房的职工每户
公助红砖1 万块。4 、1 985 年已有自建公助不再变动，1986年8 月5 日前开票没付砖的，一
律按上述标准执行，多开的由个人负担，少开的按规定补齐。5 、1985年付红砖房屋没盖上的
要求1986年都要完工，如果本人盖不上，可以通过单位领导串给他人盖，否则公助部分由个人
负担。6 、1986年供砖原则，一定要在基础工程基本完工后才能付给红砖。7 、公助砖只许用
做建住房，不准用做维修和盖仓房，改做他用按情节进行了扣罚。

1987年，农场自建房屋公助砖有了新规定：1 、在场部工作，在场部建房的补助红砖1 万
块，在生产队工作，在生产建房的补助红砖1.5 万块。2 、补助对象是工龄满7 年的干部、工
人(以转变正式工人计算)。工龄不满7 年的干部、职工，不允许以父亲名义请求补助，也不
允许父亲将原住房让给子女，自己另盖，以求补助，发现后要追回补助，并追究责任。

公助红砖建住房是一项很优惠、很吸引人的政策，但职工长期依赖单位，等待公房的观念
尚未根除，除十分困难的住户急于盖房而享受补助外，在职工盖房形成高潮的1988年，农场取
消了个人盖房公助红砖的规定。

(二)职工自己建房

1988年以后，虽然农场不再补贴红砖，但由于各项住房政策的落实，职工自己建房的热情
还是越来越高，尤其是场部地区，各处空地均已盖满，土地部门又在场部西面辟出宅基地，供
职工选择，生产队职工在场部建房也不鲜见，这是由于场部政治、经济、文化中心的地位决定
的，也为今后小城镇建设奠定了基础。建房热潮一直持续到1993年，建房质量也越来越好。因
新建房具有面积大、设计好、质量高、附属设施完善(仓房、砖院墙、铁大门、水泥地面、玻
璃钢窗、暖气供热)等特点，职工称此处房屋为地主屯。

自建住房职工必须取得住宅规划证、土地使用证、建设许可证三证之后方可兴建，否则土
地部门不承认其产权，不保护其建设成果。1994年，由于全国经济大气候影响，物价上涨、建
材昂贵，农场自建住房走入低谷。因职工下岗后纷纷到外地打工，场部地区空出来的住房很多，
用房者花钱买房很实惠，也就没多少人再自己盖房了。1993年以前所盖新房出卖时出现了连成
本价也卖不上的现象。1994年以后，多数人在装修住房上下功夫，住房内部重新设计，高标准
装修，1999 年，农场采取招商引资办法，在场部黄金地段兴建1号家属住宅楼，共6层6单位72
户，该楼成为农场最高、最好的住宅。

二、公房转让

1986年，场发第30号文件出台了转让职工住房的规定：

1 、全场职工住房原则上转让给职工。

2 、土房、草房不论折旧是否提完，一律由现住职工到所在单位登记造册办手续，无偿归
现住职工所有。今后农场不收房租，不负责维修。获得房权的职工有权修改建、有权搬倒扶起、
有权无偿转让或对换给农场职工（不许与场外进行转让、对换），但无权出卖房架及门窗木料。

3 、现住砖瓦结构房屋的职工，有权购买现在占用的房屋，其价格除特殊情况按实际评议
外，均按账面净值计算。

4 、转让住房款，视情况3 ～5 年还清，特殊情况最多不超过8 年还清，所欠房款，在合
同规定期内不收占用费，超期没付部分按贷款利息付占用费。

5 、转让住房再转时，只限转让给本场职工，并且要还清全部转让房款，否则无权再转让。

这些规定，当年只进行了宣传和规范，1986年并未真正转让住房。

1987年农场下发47号文件《房屋有偿转让方案》，农场一场史无前例的房屋转让才真正开
始。

1 、成立职工住房转让领导小组，组长：场长田丰，副组长：副场长刘忠，成员：有建设
科长任祥福、计财科长王庆林、体改办主任郭玉石，办公室设在建设科，各单位由队长、会计
等3 ～5 人组成领导小组。

2 、转让原则：谁住谁买，谁买谁修，产权归己，地权归公，履行房照手续。

3 、调查摸底：将所有转让住房登记造册，报送计财科。土木草房分5 等，以间计算。

4 、转让价格规定：房屋造价（按建筑面积），砖木结构120 元／平方米，折旧率3％／
年，砖混结构房160 元／平方米，折旧率2.5％／年，以上两种房屋转让款为净值的50％，其
转让款计算公式是：

砖木结构＝120 ×（1 －建成年限×3％）×0.5 ×住房面积

砖混结构＝160 ×（1 －建成年限×2.5％）×0.5 ×住房面积

土房每间：一等200 元，二等150 元，三等100 元，四等50元，五等30元（1986年方案规
定土房不收钱）。

建成年限长的房屋，通过计算，转让低于20元／平方米的一律按20元／平方米计算。

凡屋面无瓦的减收4 元／平方米。

有瓦但变形漏雨的减收2 元／平方米。

生混挂瓦，减收2.5 元／平方米。

没有灰棚的减收2 元／平方米。

墙体没钩缝、没抹墙裙子减收0.5 元／平方米。

无地下基础，有大裂缝，墙砖风化减收1 元／平方米。

无儿无女的退休职工可不转让，但要交房租，农场负责维修。

中级以上专业技术人员、建国前老工人、干部、教龄20年以上的教师可以不买，房权归公，
不收租金，不负责维修，空出后收回，但必须保证房屋完好，如有破损，要按价赔偿。

现住公用房（学校、办公室）的，不能转让，但要收房租。

畜禽舍原则上卖给养殖户，价格另定。

副处级以上、建国前老工人、干部、中级以上专业技术人员和教龄20年以上教师，同意买
房的，按净值的40％回收，如净值不足16元／平方米，按16元／平方米回收。

正、副科级建国初期（1957年以前）的老工人、干部、助理级专业技术人员和教龄15年以
上的教师买房按净值的45％回收，回收额不足18元／平方米的，按18元／平方米回收。

住在房头的，加收50元。

夫妻之间有一方达到照顾条件的，即可享受照顾。

5 、转让款回收办法

（1 ）单位负责收，然后上交总场。

（2 ）当年付清的再减收20％。

（3 ）转让款在1500元以下的，3 年还清，1500～3000元的4 年还清，3000元以上的5 年
还清，逾期还不上的部分交占用费。

6 、转让手续，一次付清房款，即发房照；逐年还的，还清后发房照；有房照房，产权归
己。

7 、房屋转让后的管理办法

（1 ）房产所有权的划分

①公有房的范围

农场兴建没有转让的，暂时借给专业户用的，为照顾五保户、老工人、老干部和专业技术
人员而没转让的，虽已转让，但房款未交清的，享受自建公助，但公款部分未还清的房屋，属
于公有房屋。

②私有房屋的范围

个人资金建设，已发房照的；办理转让手续，一次还清房款，已发房照的；自建公助，公
款还清，已发房照的房屋，属于私有房屋。

（2 ）房屋管理办法

①公房管理办法：职工居住的公有房，分配和转让权归单位，职工个人无权私自处理。经
转让，但尚未还清房款或自建公助尚未还清公助部分的房屋仍属公房，个人无权拆倒或转让，
必须转让，要经单位作价，报批后再转让。各办公室、仓库、学校等归各使用单位使用、维修，
要大修，需报计划，农场统一安排。借出去的公房按合同管理。公房也要申领房照，登记造册。

②私有房屋的管理办法：个人建造有房照或接受转让有房照的房屋，有使用和处理权，但
必须遵守：只能处理给本单位职工，场部地区房屋只能处理给场部地区职工，处理时要报告，
合理作价，不许转手余利。更换房照后生效。私有房屋可以作为遗产继承。房屋私房区占地归
农场所有，不准转让，在扩建、改建房屋须增加占地时，须经土地部门批准，方可动工。对不
适合住家属的房屋和非家属规划区临时改修的公房，一律不转让。转让房屋的边界，一律以两
家间墙的中心为界，间墙的柁，两家共有。今后自建房屋的位置、土地面积须经土地、房产部
门批准，不准随意挪动和扩大。土地、房产部门审批个人建房要合理布局、统一规划、符合小
城镇和精神文明建设需要，促进农场城镇化。

按上述规定，农场几乎将全部公房转让给了个人，运作情况良好。

1989年，农场对转让房屋中出现的一些问题做出了规定，以场发48号文件下发，主要内容
如下：

1 、转让房屋买卖时必须经房产部门换照备案。

2 、转让房屋必须卖给场内职工，否则追回房款并罚款。

3 、分场买场部房须请示，否则收回房权罚款。

4 、转让房款未交清的房屋，不许买卖。

5 、转让房款交清的房屋可以买卖，但必须将转让时优惠部分交还农场，要坚决执行。

6 、不遵守上述规定，房产部门不批给再建房地号。

7 、调出农场的，必须先交房屋转让优惠部分，再办调转手续。

1990年，针对房屋转让后的一些问题，农场规定了处理决定，以场发3 号文件下发，主要
内容如下：

1 、针对黑龙江省住房转让中出现的问题，黑龙江省清房小组出台黑发［1989］7 号文件
《清理住房、建房检查标准与纠正处理方法》，农场声明：农场房屋转让文件与上级文件不符
之处以上级文件为准。

2 、享受公助条件只许一次，发生两次以上的要严查。

3 、依黑房改政字［1988］8 号文件精神，公房转卖，人均不超20平方米，公助资金不超
当时造价的20％的，不再收回公助资金。

4 、转让房再出卖，要收回优惠部分和增值部分的80％，卖房时房屋新增设施，重新作价。

5 、出售转让房屋，并将优惠和增值的80％上交的，再高价买房，房权归己。

6 、生产队卖房，经单位认定，双方承让房价确实较低的（不是优惠部分）可不交款，继
续按转让房处理。

7 、用出卖转让房款自建房屋的职工，不再享受公助待遇，要收回优惠部分和增值部分的80
％。

8 、转让给职工的土房不再收增值部分。

9 、以每平方米20、18、16元转让的旧砖房，再转卖时只收增值部分的80％。

10、老医院两边的平房（转让价20元／平方米的）再转卖时，只回收增值部分的80％。

11、停薪留职将房屋出租的，其租金归农场所有。

12、老招待所、老米厂楼房及平房暂不转让。

13、建国前老干部、工人出卖转让房时，不收优惠部分和增值部分，这部分款按易地安置
费处理。

14、出卖转让房、优惠部分不上交的，从出售之日起计算利息（交息挂账）。

15、从下文之日起，严禁出售或变相出售转让或自建公助房，违者给党政处分。1990年，
农场又出台新的房产管理办法，以场发7 号文件下发。

（一）按黑房改字［1988］7 、8 号、黑发［1989］7 号文件精神，以保护三者利益为原
则制定本办法。

（二）场内无论何种产权、何种结构的房屋（含土房）发生买卖、转让、交换、赠与、价
拨、动迁、新建、改建、扩建、扒拆等活动，均执行本办法。

（三）房产所有权类别的划分。

1 、农场所有（称公房）

（1 ）农场及所属企事业单位所建房屋。

（2 ）没办转让手续、单位占用、摊折旧费、个人占用、交房租的房屋属公房。2 、优惠
转让房，1987年按40％～50％优惠价转让给职工的房屋。3 、个人私有房屋，完全用个人资金
建造的房屋。

（四）买卖房屋按下列规定办理

1 、房屋产权清楚，有房照、买卖双方到房产部门办理，否则没收房产，并交纳房屋使用
费。

2 、公房不许买卖，非卖不可要经批准，现已私自出卖的要追回资产房产，不能追回的要
收房租。

3 、买卖转让房需房产部门作价，收回优惠部分和增值部分的80％，重新换房照。

4 、今后各种房屋不准私自买卖。

（五）交换、赠与、价拨房产的管理办法

1 、凡公房均不许赠与、价拨、交换、特需时由场领导批准。

2 、转让房赠与、价拨要收回优惠，重新作价，收回增值的80％更换房照，有手续备查。

（六）改建、扩建管理办法

1 、公房改扩建应符合设计用途，趋向合理，不许改变使用性质，非改不可要经批准。

2 、转让房改扩应申报，认定对原房无损害方可进行，但仍属有限产权。

（七）扒拆和动迁

1 、公房扒迁要报批，扒出的材料作价入库，用于维修公房。

2 、转让房扒迁，报批后收回优惠。

3 、私有房扒迁也要报批。

（八）只能买卖地上建筑物及附属设施，不准买卖或变相买卖国有土地。

（九）不经批准私自出卖、转让、赠与、交换、价拨、动迁、新建、改建、扩建、扒拆房
屋，房产部门有权制止，工作调动，出卖房屋要报批，否则劳资、人事部门拒办。

（十）新建房屋

1 、首先由房产部门确定房屋在规划区的位置、建房者申报资金来源，房产部门审查后到
土地科办手续，由土地科现场放线，确定具体位置。

2 、新建房屋必须按统一规划设计。

3 、对私自改变建筑物外形、尺寸、位置的，由房产办、土地科、按房屋造价的5％罚款，
不交者，所在单位要停止其现职工作。

（十一）房屋纠纷可向房产办申请裁决，如裁决后15天不执行，可向法庭起诉。

1991年，农场组织人力对房屋转让工作做了进一步的清查。

1994年，针对房改中出现的问题，依据上级文件精神，农场出台《二次房改发放产权证方
案》，以场发45号文件下发，从1988年3 月30日起停止出售公房，已出售的重新作价。

（一）房改后产权

1 、交齐转让和优惠款后，产权归己，属私有财产，不再收二次房改金。

2 、交齐1987年房屋转让款和二次房改费用，不再是有限产权，今后再买卖，不再收优惠
部分。

3 、1987年规划区外优惠转让房不属二次房改，是有限产权，不准买卖，住房者调走房屋
收回。

4 、没办转让手续，产权公有，不准出售外借。

（二）二次房改作价标准

1 、交齐1987年场发47号文件规定的房屋转让款后，方可享受二次房改待遇。

2 、四、五、十、十一、十二队砖木结构房屋，按建筑面积每平方米再收5 元。

3 、一、二、六、七、八、九、农建队、良种队、林场砖木结构房屋，按建筑面积每平方
再收6 元。

4 、场部（含三队）海北办砖木结构房屋按建筑面积每平方米再收8 元，楼房按建筑面积
每平方米再收10元。

5 、土房免收二次房改款。

(三)产权证发放范围1 、个人建房，手续齐全(规划许可证，征地许可证，建设许可证)，
可申请领取私有房屋所有权证书，手续不齐，必须补办后方可发证。

2 、靠接转让住房的房屋，如不影响规划，手续齐全可发证，否则要拆除。

3 、优惠转让房屋，交齐两次房改转让款，凭财务手续和农场统一印发的申请书领取房照。

4 、规划区内的公房、畜舍改做住房而没转让的，如住房者购买，可由建设科作价，一次
性交齐后办证，不买的按建筑面积每月每平方米收取租金0.5 元。

5 、规划区以外的畜舍等房屋改做住宅，办了转让手续，并在1988年以后交齐了转让款，
凭手续发有限产权证书，不收二次房改款，但要按月收取每平方米0.25元的租金，没有转让的，
不准转卖和占据，已改做住宅的收取每月每平方米0.5 元的租金。

6 、公有住房，由占据单位(承包、股份)申领证书。

7 、对临时建筑，不论何种结构，一律不发证，只发临时建筑所有权证，前证作废。

8 、靠接公有房屋的建筑，不论任何理由一律拆除。

9 、管理人员要严格执法，对弄虚作假、徇私舞弊、敲诈勒索、违法乱纪者要从严处罚。

二次房改领导小组：组长：场长任尚文、党委书记朱友；副组长：副场长刘秉祥、段俊力、
周军、副书记兴希林、工会主席王春生；成员：建设科长任祥福、计财科长徐淑芬、办公室主
任吕树义、审计科长山庆忠、建设科长张学、土地科长全凯、工商局长朱玉坤、纪委副书记张
玉民、公安局长刘亚山、法庭庭长李秀亚。办公室主任：刘秉祥，成员：任祥福、徐淑芬、张
学、董林、王录增。9 月末前收齐二次房改款。1996年，针对房屋转中的一些问题，农场出台
《处理房屋转让遗留问题》方案，以场发13号文件下发：

存在问题的房屋：

1 、1987年首次房改到二次房改一直没转让的房屋。

2 、农场出资给外聘人员买的住房。

3 、校舍、畜舍改建的住房。

4 、闲置的公房。

5 、租赁单位的房屋。

6 、定为淘汰的房屋。

处理办法：

1 、没转让的住房无论什么原因，一律一次性作价卖给现居住人，并一次性交齐房款，办
理房产证，不买者限3 月内迁出，否则收取每月每平方米1 元的租金，对购买他人居住的公房
的，也得交重新作价款，否则不办房产证，没交二次房改款的，限6 月1 日前交齐，否则收取
每月每平方米1 元的房租费。

2 、农场给外聘人员购买的住房，收取一定费用，调走的收回全部补贴，拒交的收回房屋。

3 、校舍、畜舍改建的房屋，一次性转让交齐房款后，在规划区内的发私有房产证，在规
划区外的发有限产权证，已处理，但不合理的要重新作价。

4 、各单位要检查所有公房(用处、面积、现状、价值)上报，不许不管、不修、扒拆，
防止倒漏，必要时可作价出卖。

5 、租凭单位，建设科要对房屋现状做好文字和图片记载，不租时如有损坏应予赔偿。

6 、按规划定为淘汰的房屋，要尽快自费搬迁，可免收部分费用，不搬不准卖，否则一切
责任由买者负担，不准在淘汰区内新建、翻建房屋，违者追究责任。

7 、今后新建房屋要先办规划许可证，然后办土地使用证，再办建设许可证，无三证不准
开工，竣工后凭三证在一个月内办产权证，无证盖房必须停工，影响规划的应无条件拆除。

8 、扩、改公有房屋，要先报告，批准后按建设科设计方案施工，不许突破预算，竣工后，
由建设科验收开据，进入决算。

　　至此，这场史无前例的房屋转让工作算是划上了一个句号。