第二节　集体建设用地使用权流转


　　1997年1月，黑龙江省土地管理局、经济体制改革委员会、财政厅联合下发文件，对农村集体土地入市流转提出要求：凡是占用集体土地进行经营性项目建设的，要依法征为国有，实行先征后让；集体非农建设用地发生入市转让、出租、抵押、合资入股、合作联建等交易行为的，要按照规定权限报县以上人民政府土地管理部门审批，并依法办理土地登记。农村集体所有制单位占用本经济组织集体土地进行基本建设（包括居民住宅）的，要实行土地产权租赁制，由建设用地单位向集体经济组织承租土地并按一定期限或者按年缴纳土地租金，同时向县以上人民政府土地管理部门申请办理土地审批和登记，由建设用地单位在应缴的土地租金中缴纳不低于租金总额30.00％的土地资产收益给国家。

　　2000年5月，鸡西市为切实加强对集体非农建设用地使用权流转的管理，建立公开、有序、规范的集体建设用地流转市场，防止土地资产流失，决定在鸡西市进行农村集体非农建设用地土地使用权流转管理试点。试点工作方案指出，集体非农建设用地使用权流转行为是指集体建设用地土地使用权发生转让、出租、入股和改变用途用于经营的行为。在试点工作中各分局对辖区内集体非农建设用地入市情况进行一次全面彻底的清查，分门别类登记台账，准确掌握辖区内集体非农建设用地入市的数据，为加强对集体非农建设用地管理奠定基础。试点中发现的集体非农建设用地擅自转让、出租、改变用途用于经营的，及时下发补办集体非农建设用地使用权流转手续通知书，催促用地单位和个人到土地管理部门补办审批手续，补交土地年地租，由土地管理部门核发集体非农建设用地使用权流转许可证。通过总结试点工作经验，这个市制定出台了《鸡西市农村集体非农建设用地土地使用权流转管理暂行规定》和《鸡西市农村集体非农建设用地土地使用权流转审批程序》。

　　2002年4月，省国土资源厅根据全省农民集体建设用地使用权流转在各地均有发生，影响了土地市场正常秩序的实际情况，为探索规范农民集体所有建设用地的流转行为，促进城镇建设快速发展的办法和措施，决定在全省范围内开展农民集体建设用地使用权流转的试点。试点范围重点放在流转活跃的城乡结合部，其次是城市郊区、县城中心集镇等。总的要求是集体建设用地要在产权明晰、收益分配合理、无论是存量或是增量土地都应在一定总量控制下，严格执行土地利用总体规划和年度计划，采用招标、拍卖、挂牌交易方式进行土地使用权流转。同时还要求把集体建设用地流转的程序、方式、年期作为试点的内容。集体建设用地流转可分为两个层次，即首次流转和再流转。首次流转是土地所有者与使用者之间的流转；再流转是依法取得集体建设用地使用权的单位或个人，将土地使用权依法转让、出租、作价出资（入股）或抵押，并取得相应土地收益补偿的行为。集体建设用地流转的程序包括流转申请（由流转双方持土地证书、土地批准文件、流转协议等文件向当地土地行政主管部门提出书面申请）；流转审批；缴纳有关税费；办理土地变更登记，领取集体土地使用权证或土地他项权利证书。流转方式：可以采取建设用地使用权依法转让、租赁、作价出资（入股）等方式，同时为了推进农村土地整理和农民向小城镇集中，还可以采取土地置换的方式。流转的年期，一般不得超过30年，具体年期由土地所有者与土地使用者协商确定。试点期间最好采取租赁的方式，一般租期不超过5年。要合理确定地方人民政府、农村集体经济组织和土地使用权人（或承包经营者）之间收益分配的比例，应将收益中的大部分归土地使用权人和农村集体经济组织，具体比例可以根据各地的情况确定。农村集体经济组织所获得的土地收益，应当通过民主决策的机制予以处理，要充分保障农民的知情权和相应的财产权。

　　至2005年末，黑龙江省农村集体建设用地使用权流转仍然处于试点阶段。