第三节 地价管理 1993年3月初，省土地管理局根据国务院《关于发展房地产业若干问题》的通知中，关于“合理确定地价，提高土地利用效益”的要求，对全省城镇和开发区建设用地有偿使用情况，进行了一次专题调查，并向中共黑龙江省委、省政府报告了全省城镇和开发区建设用地有偿使用中出现的为了招商引资，竞相压低地价，甚至免收地价的无序状态。据对哈尔滨市原马家沟飞机场开发区出让地价匡算，仅因压低地价和采取空转而造成的地产流失就达1亿多元。使政府应得的地产收益白白流失掉，严重损害了国家和农民的利益。同年4月，省委、省政府批转了这个报告，要求全省各地深化土地使用制度改革，按照国务院［1990］55号令和省政府［1992］11号令规定，进一步扩大土地使用权出让范围，有条件的应尽量采用招标、拍卖的形式供应土地。出让土地使用权要合理确定地价、合理确定使用年限，并做到一个地价对外。要抓紧建立土地估价、交易和仲裁等中介机构，学会运用市场规律，大力培育地产市场。
1994年1月，黑龙江省土地管理局就贯彻实施《黑龙江省实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》执行情况向省人民政府作了报告。要求各地在全面推进土地使用制度改革中，一定要加强地价管理，依据国家和省有关规定，抓紧建立土地估价机构，健全地价评估制度，由政府土地管理部门按照确定的估价范围和权限组织好土地评估，合理确定基准地价（基准地价是城市规划区内一定时期的不同土地区域或级别不同的土地使用权的平均价格。），并及时向社会公布。在实施中任何人都不能随意确定地价，随意减免地价，不允许低于土地开发成本硬性压低地价，以实现土地资产的保值增值。为加强地价管理，规范土地评估收费行为，同年12月，黑龙江省根据国家计委、国家土地管理局《关于土地价格评估收费的通知》，要求地价评估机构认真执行下列规定：（1）评估机构要按照“自愿委托、有偿服务”的原则与委托单位签订合同，开展评估服务，收取合理费用；（2）凡具备土地估价资格的单位，可接受委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费；（3）宗地评估采取差额定率累进计费，即按土地价格总额大小划分费率档次，分档次计算收费额，各档收费额累计之和为收费总额。目前一般宗地评估收费按宗地地价评估收费标准（表5－2）执行；（4）城镇基准地价评估收费，由评估机构与委托城镇参照基准地价评估收费标准（表5－3）协商确定；（5）为土地使用权抵押而进行的土地价格评估，按一般宗地评估费标准的50％计收评估费，每宗地评估费不足300元的按300元收取。清产核资中的土地价格评估，按一般宗地评估费标准的30％计收评估费，每宗地评估费不足300元的按300元收取。土地价格评估委托单位付费确有困难的，通过双方协商，评估机构可酌情减收；（6）各级物价、土地管理部门要加强土地价格评估的监督检查，对随意简化工作程序和内容，达不到应有工作标准以及擅自扩大收费范围和提高收费标准的，按国家有关规定查处。
到1994年末，全省有11个市（地）级城市和53个县（市）的城镇完成基准地价评估工作。同时完成漠河县全县7个小城镇的基准地价评估试点，为全省开展小城镇基准地价评估提供了经验。
国家土地管理局1994年制定的《基准地价和标定地价（标定地价：是以基准地价为基础确定的标准地块的一定使用年期的价格。）公布办法》，规定了地价公布程序：（1）市、县土地管理局对基准地价、标定地价评估成果进行初审，市、县土地管理局会同财政、物价等部门对评估成果进行复审，然后报同级市、县政府审核，再报上一级人民政府审批；（2）直辖市、计划单列市、省会城市和国家批准设立的开发区的基准地价和标定地价评估成果，经省级人民政府审核后，报国务院批准；（3）经批准的基准地价、标定地价评估成果，由当地市、县人民政府向社会正式公布。同时，国家土地管理局公布直辖市、计划单列市、省会城市及国家批准成立的开发区的基准地价。
1995年12月，《国家土地管理局关于加强地价管理规范土地估价行为的通知》明确指出：（1）做好地价管理与土地估价工作是土地管理部门的法定职能；（2）加快基准地价、标定地价评估工作；（3）加强对土地交易地价的管理，建立地价申报、登记制度；（4）加强对土地估价结果的确认管理；（5）切实加强对土地估价人员和机构的管理。同年12月，国家计划委员会颁布《城市国有土地使用权价格管理暂行办法》规定：政府对土地使用权价格实行直接管理与间接管理相结合的原则，建立以基准地价、标定地价为主调控，引导土地使用权价格形式的机制。基准地价和标定地价由县级以上人民政府价格主管部门会同有关部门制定，经有权批准的人民政府批准后，定期向社会公布。基准地价、标定地价应当每两年调整公布1次；在房地产市场价格波动较大时，也可以每年调整公布1次。
1996年6月，国家土地管理局制定《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》。协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定；但直辖市、计划单列市及省、自治区人民政府所在地的城市的具体适用比例，须报国家土地管理局核准；确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素；以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于协议出让最低价，低于协议出让最低价的由负责监督检查的人民政府土地管理部门责令限期改正，逾期不改正的土地使用权出让合同无效，由此造成的损失由出让方承担，有关责任人员由其所在单位或者上级机关视情节给予行政处分。
1997年5月，黑龙江省土地管理局根据国家有关公布地价的要求，结合本省实际，制定《黑龙江省土地估价与地价管理制度》，规定：（1）县城所在建制镇以上的基准地价评估、土地定级及基准地价修订必须由A级、准A级机构承担，由省土地管理局组织验收，报省土地估价委员会审批；（2）基准地价及修订结果的公告，省辖11个大城市由省人民政府组织公告，其他县（市）的基准地价及修订结果，由市（地）人民政府组织公告；（3）各级人民政府土地管理部门要以基准地价和标定地价为依据，采取调整出让土地数量、价格，核定土地租税标准，代同级人民政府监督、审核地价以及制定相应政策措施，保护合理的地价水平；（4）各级土地管理部门要加快本地区基准地价测算及土地定级工作，逐步建立适合本省实际的地价体系；（5）各地评估的基准地价，不得低于当地各土地级别或各地段平均征地拆迁开发费用的125％；土地使用权出让价格不准低于基准地价的70％；对于申报的地价低于标定地价20％的地块，当地人民政府有优先购买权。
同年6月，黑龙江省土地管理局又印发了土地估价结果确认文书规范格式，规范了土地估价结果确认申请文件，土地所在地市、县土地管理部门初审文件，土地估价结果确认文件格式及相关表格格式。
1997年12月，黑龙江省土地管理局根据全省城镇定级估价工作进展情况，印发《黑龙江省城镇土地定级估价成果及更新成果检查验收管理暂行办法》，要求凡基准地价没有定期更新修订的，从1998年度起，一律依法定期更新修订；各市县修订基准地价、成果验收及呈办报批手续时要严格按有关规定执行；农垦、森工系统要参照该办法的要求，开展土地定级估价工作。全省建制镇以上土地定级估价成果和更新成果，其各土地用途的基准地价和租金标准年期修正都以法定最高年限为准；全省建制镇以上土地定级估价成果须每两年修订一次，其基准日定为修订年度的3月31日。
1997年，省土地管理局对双鸭山、大庆、尚志3个市基准地价更新成果进行检查验收，并以省土地估价委员会文件形式发了通过验收的批复。
1997年末，全省有67个县政府所在地建制镇完成基准地价评估，并以政府文件或土地、财政、物价部门文件形式向社会发出公告。
1999年12月，黑龙江省第九届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过的《黑龙江省土地管理条例》规定：县以上人民政府应当建立以基准地价、标定地价和出让底价为基础的地价体系，基准地价由市、县人民政府土地行政主管部门组织有地价评估资质的单位负责编制，报省人民政府批准，由市县人民政府公布施行。
2000年8月，黑龙江省国土资源厅下发《关于加快基准地价评估测算工作，两年内建立全省城镇基准地价体系的通知》，要求全省各地利用两年左右时间，全方位、高水准地建立全省城镇基准地价体系；根据2～3年更新调整一次基准地价的要求，各级土地行政主管部门要做好土地定级和地价评估测算的准备工作。当年，黑河、齐齐哈尔、绥化等12个市、县完成基准地价评估并经检查验收。
2001年4月，黑龙江省国土资源厅、黑龙江省财政厅根据国务院有关加强地价管理、抓紧建立地价动态监测信息系统的要求，发出《关于开展全省城镇基准地价更新测评和农用地分等定级估价工作的通知》，要求各地从2001年6月开始，利用3年时间对城镇土地定级标准和基准地价进行一次更新修订，同时开展农用地分等与定级估价工作，全面建立全省地价体系。城镇基准地价更新测评工作范围包括：从未开展测评的城镇；虽已开展但3年以上未进行更新修订的；当前地价水平变化已超过规定幅度的；原有基准地价所采用的测评方法或所用地价内涵与国家规定不一致的；条件成熟的乡所在地也可同步开展。要求各地通过完善土地市场地价体系，加大国有土地有偿使用收益的收缴力度，堵塞土地资产流失渠道，实现地价公开、标准公开、范围公开、遏制减缓免。城镇土地和农用地分等定级估价成果完成后，要按照法律规定，每隔2～3年更新修订一次。
2001年7月，黑龙江省人民政府要求进一步加强土地资产运营中的地价管理，规范土地市场地价行为。各地各部门要严格执行地价政策，基准地价、标定地价一经确定即有法律效力。凡因减免地价造成国有土地资产流失的，要依照有关法律规定追究相关领导者和当事人责任。同时要求凡连续3年以上没有更新修订基准地价的，要在2002年年底以前完成更新测评。
同年9月，针对全省抵押贷款收费环节多、乱收费和收费标准高等问题，黑龙江省人民政府办公厅根据国家计委、财政部、国家经贸委、中国人民银行《关于整顿企业抵押贷款收费的通知》，对宗地地价评估收费标准作出新的规定，即按现行规定收费标准的50％计收，并确定评估收费最高不超过2万元。
2001年11月，黑龙江省人民政府办公厅对全省基准地价定期更新和公布制度作出规定：（1）各级政府土地行政主管部门应当依据有关规定，组织开展所辖行政区域内建制镇（乡）以上政府所在地和独立工矿区国有土地的基准地价测评和更新。垦区、森工国有林区不在建制镇的局、场地，由省政府土地行政主管部门驻农垦、森工系统国土资源管理派出机构负责组织基准地价测评和更新；（2）基准地价应当每3年更新一次。在更新期内，土地市场情况发生较大变化的，应当及时调整基准地价，调整后的结果报省土地估价工作委员会审核备案；（3）基准地价测评和更新，应当严格按照《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》进行，委托具有A级资质的土地评估中介机构或具有相应职能的事业单位实施，测评及更新范围以土地利用总体规划划定的范围为准；（4）基准地价测评或更新成果经省土地估价工作委员会审核批准后，由市、县政府公布执行；（5）各级土地行政主管部门应当建立基准地价公开查询系统，接受社会查询。县级以上政府土地行政主管部门应当根据经批准的基准地价，及时确定或调整标定地价，并依据标定地价确定土地使用权协议出让底价；不按规定更新基准地价的，省政府土地行政主管部门不予办理新增建设用地征用转用批次用地审批手续，不得进行存量建设用地供地审批和出让土地使用权审批。与此同时，黑龙江省国土资源厅还制定了《黑龙江省标准宗地设置及标定地价评估试行办法》，对标定地价、标准宗地的涵义、评估依据、标准宗地设立原则与步骤、地价区段划分、标准宗地设立标准与数量、标准宗地的审核与确认、标准宗地评估成果等作出具体规定。
2002年5月，黑龙江省国土资源厅印发《黑龙江省地价管理暂行规定》，明确由各级政府土地行政主管部门负责地价管理工作，建立基准地价体系和定期公布制度，定期调整基准地价；城市市区、建制镇及乡政府所在地、独立工矿区范围内的国有土地，应当进行基准地价测评，测评范围以土地利用总体规划划定的范围为准；测评基准日为开展基准地价测评当年的3月31日或9月30日；农垦、森工系统的局址、场址不在建制镇的基准地价测评或更新测评可按独立工矿区开展，其成果验收参照本规定进行；省会城市基准地价测评及更新测评成果，报国务院土地行政主管部门平衡，省内初审按基准地价测评或更新测评成果检查验收的规定执行；市、县政府应对基准地价及时更新、调整，一般每2～3年更新调整一次。市、县政府及其土地行政主管部门应及时采取有效措施，对城镇土地使用权交易价格实行调控，保持城镇土地价格相对稳定；协议出让国有土地使用权实行最低限价制度，商业用地最低价不得低于评估确认地价；住宅、工业用地最低限价按不低于评估确认地价的90％确定；土地使用权交易实行成交价格申报制度，土地使用权转让方或受让方，应持双方签定的土地使用权转让合同，向土地所在的市、县政府土地行政主管部门申报转让成交价格，不得瞒报或虚报。当土地使用权转让价格低于该宗地正常市场价格20％以上时，市、县政府有优先购买权；土地使用权转让价格不合理上涨时，市、县政府有权采取必要的调控或冻结措施；处置土地使用权涉及的出让金、租金、作价出资（股本）额的确定，均应当以有批准权的政府土地行政主管部门备案的土地估价结果为依据；全省城镇基准地价水平，由省政府土地行政主管部门负责协调与平衡。
2002年末，全省12个中心城市、66个县（市）完成了城镇基准地价测评或更新。农垦系统完成垦区9个分局所属的独立于城镇以外的99个农场场部及分局局址的基准地价测评。
2005年末，全省已经形成城镇基准地价体系，除森工系统外，全省各市、县及农垦系统均达到每3年左右对城镇基准地价和标定地价修订1次的要求。
